引導語：當前物流業飛速發展，物流園區是經濟發展到一定階段的必然產物。隨著正式運營的物流園區逐漸增多，物流基地逐步開始從規劃建設向實際運營轉變。在這個過程中，一方面需要政府對物流基地的發展進行必要的引導，另一方面物流基地的運營商要以客戶為導向大膽創新。
物流園區投資運營模式
參考中外物流專案的投資運營模式，主要有土地使用權有償出讓模式、自行投資、BOT模式、合資/合營投資模式等幾種。其區別在於投資建設組合形式、經營管理形式的不同，並將決定專案投資人的收益模式。
由政府派駐的物流園區開發機構通過有償出讓土地使用權，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，由土地使用權受讓人支付土地使用權出讓金和使用金後，供土地使用權受讓人開發經營。
自行投資模式
由政府派駐的物流園區開發機構單獨投資整個專案，並自行組建管理公司，對建成後物流園區進行獨立營運，並獲得所有專案的收穫，同時承擔全部專案風險。或者由政府派駐的物流園區開發機構投資土地、基礎建設，進行專案經營權的招標，由中標公司投資主要物流裝置及相關設施的投資，並由其組建管理公司，對建成後的流園區進行營運，同時承擔專案風險。政府派駐的物流園區開發機構通過出租的方式獲得收益。
“投資―經營―移交”(BOT)模式
通過給予開發商適當的土地政策、稅收政策和優惠的市政配套等相關政策，由開發商主導進行專案內的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資，然後以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行專案相關設施的經營和管理，給予開發商在專案建成後一定時期內的特許權。開發商在此特許期內通過經營收回投資並取得利潤，特許期結束後把該專案完好地、無條件地移交給政府。
合資/合營投資模式
政府派駐的物流園區開發機構以土地及專案的經營權為股本，選擇具有資金及技術管理優勢的第三方物流企業為合資方，共同負責土地開發及專案建設，專案建成後雙方根據股權成立管理公司，對物流園區進行經營運作。收益按股份分紅。
適合社會資本引導物流園區發展的商業模式
在物流園區營運階段，主要是由於市場競爭、營運管理、投資回收壓力等帶來的風險。因此社會資本引導物流園區發展的時候，需要綜合運用多種商業模式，發揮各種商業模式的優勢，避免其劣勢，最大程度的'發展物流園區，同時獲得相應的收益。
綜合商業模式介紹
目前，由於國內經濟發展水平所限與物流管理人才不足的原因，在物流園區的管理中，應注意借鑑發達國家物流專業運營商的經驗，或者引入加盟;在我國，以政府為主體來進行招商引資的效果並不好，物流園區應採用社會資本引導的商業模式來進行招商引資，即鼓勵社會資本投資物流行業，輔以專業運營商來運作，通過優秀的專業管理團隊去招商引資，運作業務，建立物流體系，在此過程中實行綜合商業模式，即：政府通過給予園區開發者適宜的優惠政策，吸引投資者主持進行物流園區的道路、倉庫和其他物流基礎設施及基礎性裝備的建設和投資。然後，由投資者吸引社會資金，通過多種融資方式、資金渠道、股權形式進行資金的籌措和解決，並在此過程中進行物流園區的建設、開發與運營，同時將相關利益相關者引入園區開發的全流程中，通過公開招標、資產置換等方式實現上下游利益相關者共享園區利益。
綜合商業模式操作方案
(1)前期拿地依託政府。在拿地階段，要研究地方政府、區域發展的規劃，瞭解當地的經濟發展趨勢和特色產業，物流園區的規劃和發展階段，與政府主導產業、地方優勢專案相結合，在選址拿地階段要緊靠政府政策導向，爭取以低廉的地價取得土地，並獲得相應的稅收政策。
(2)缺口資金多方籌措。拿地和註冊公司啟動專案階段，由社會資本主要投資方出資，然後出資方依靠低廉土地優勢，結合地塊資訊，配套完善可行的研發規劃方案，將土地和公司進行增值(增值數在初期投入2～3倍)，然後以公司股份進行資金募集，在此過程中要保證初始投資方絕對控股權(一般在51%)，由此可以實現初始投資完全撤出，用於下一步的工程建設。此種方式基本實現由合作各方以現金形式出資，提供公司註冊資金和一期用地地價費用，然後在建設階段依靠銀行貸款獲得專案建設資金並通過土地增值收益獲得持續開發的資金，在建設階段還可以引入資產置換，實現滾動開發。
(3)工程建設定換資源。物流園區建設資金來源方式有三種，包括企業自籌、銀行融資、資產置換，約定比例為2∶5∶3。在物流園區研發方案確定後，即確定挑選部分置換資源，介入甲方供應，輔以一次招標、二次資產置換，根據供應商(合作伙伴)主業區域提供可選置換資源;資產置換過程自供應商招標伊始即談判資產置換比例，確定資產置換資源，價格為集團批覆的銷售價格下調10%進行計算，根據確定的價格和資產置換比例及資金數量確定資產置換資源。資產置換資源確定後根據乙方需求進行操作：①直接過戶給乙方，使得乙方可作為資產進行抵押貸款或資產自持;②簽署合同由甲乙方約定，乙方進行使用或出租享受相關收益;③乙方簽署合同後進行出售，出售成功後由甲方過戶給相關賣方;④甲方在完成銷售70%後幫助乙方促成銷售。
(4)後期運營專業操作。在足夠的投資能力及技術管理能力下，選擇自行營運將獲得最大的收益及專案控制權，但根據實際情況，在園區運營初期引入國內外專業物流園區運營機構不失為一個好的解決方案，以此來充分學習、借鑑其技術與管理優勢。
社會資本引導物流園區發展的展望
物流園區是物流企業集中的場所，是具有一定規模和綜合服務功能的物流集結點，最近幾年在我國得到了快速發展，未來將呈現以下的發展趨勢，值得後續研究、實踐過程中高度關注。當然，物流園區的建設週期長，投資大，投資回收期長，所以具有較大的風險，主要包括：物流園區建設的決策風險、佈局規劃風險、投資風險、管理風險等，所以為了規避風險，建設園區過程中對存在的風險進行分析和研究是很必要的。
