一、問答題
問答題第一版問題及答案
第1題：A，B兩座寫字樓位置 規模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，問：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。2、若在市場法計算中以B作為可比例項求取A的租金，應對B的租金做哪些調整。
第2題：由於道路建設需要對一個地段的房屋進行徵收，甲的房屋是在此次徵收範圍內的一處獨門獨戶的房屋，甲委託房地產估價機構對其房屋及屋內裝飾裝修價值進行評估，評估結果出來後甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結果僅有15萬元不滿，甲認為3年前他實際裝修花費30萬元，估價結果偏低。經複核，原估價程式和估價結果都沒有問題。問：
1、若你是估價師該怎樣向甲解釋
2、裝修價值一般應採用那種估價方法估價?估價技術路線是怎樣的
第3題：某人慾購買一個商鋪，委託房地產估價機構為其評估該商鋪的最高購買價格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。問：
1、此次估價是鑑證性估價還是諮詢性估價，評估的價值型別是什麼?
2、寫出估價技術路線
問答題第二版問題及答
簡答1：某估價師為一寫字樓估價，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調查中發現兩者的租金差異較大。(1)請問造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個可比例項，請問如何處理B寫樓的租金?
簡答2：李某房屋被徵收，其中裝修及傢俱為3年前，估價師評為10萬，李某不認同，因其3年花費了30萬元，要求重核。但估價師經過認為無誤。請問(1)怎麼向李某解釋其疑問和說明?(2)估價時主要採用什麼方法，講述估價路線。
簡答3：某人想購買一間商鋪，主要用於出租，要求收益不低於銀行一年期的貸款利率，請求某估價師評估出最高出價。(1)請問是簽證性還是諮詢性估價?評估時應採用什麼價值?(2)主要採用什麼方法?講述估價路線。
問答題第三版問題及答
問答一：是被徵收人對裝飾裝修的價值有疑問，問估價師應怎麼說明??裝飾裝修用什麼方法估價，技術路線是什麼?
答：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值型別，一個是購買時的市場價值，一個是殘餘價值。
適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構建價格，然後根據平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現值。
(成本法技術路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯)
問答二：可比例項B的租金與估價物件有差異，可能的原因有??如果選B，應做哪些工作??
答：一是租金內涵不同，可能包括水電費、物業費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。
應進行統一租金內涵範圍、統一支付方式、統一單位、扣除品牌等因素影響
(這個沒有認真審題，題中只是說了B在外觀、區位等4個方面和A相同，但沒有說內部的情況還有基礎、公共配套設施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，後面應該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那麼多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什麼了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建築物土地等差異那我就完了)
問答三：是投資商鋪獲利，算最高買價，投資收益率不低於一年存款利率，問價值型別、估價方法和技術路線??
答：價值型別是投資價值。估價方法用收益法，技術路線是用市場法求取比準租金、運營費用率、空置率等，測算淨收益，根據投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當報酬率和報酬資本化公式進行測算。
問答題第四版問題及答
1、估價物件為A幢寫字樓，B為A相鄰寫字樓，外觀、規模相似，但A、B寫字樓租金有差異，問⑴、導致AB寫字樓租金差異主要有哪些;(參考答案：內部裝置、佈局、租戶型別、權益、物業管理水平、智慧化程度等等不同)⑵、如果以B寫字樓作為可比例項求取A的租金，應作如何修正;(參考答案：實物狀況、權益狀況調整等等)
2、國有土地上房屋拆遷中裝飾裝修賠償評估，評估公司評估結果為10萬元，委託方稱3年前裝修和購買傢俱共花費30萬，因此說評估公司評估過低。問⑴、造成如此評估結果，評估公司應作如何解釋(參考：估價時點、折舊等等)⑵、如果評估拆遷裝修裝飾賠償，應選用何種方法，步驟如何(成本法，步驟不好答啊)
3、委託方甲看中一個商鋪，想購買用來出租獲取穩定收益，在滿足甲要求的報酬率的情況下，讓你評估其能夠購買此商鋪的最大值，問：這種評估屬於鑑證性評估還是諮詢性評估(諮詢性評估)，價值型別為(投資價值)，可以採用何種方法評估及技術路線如何(收益法，技術路線參照收益法技術路線，理論與方法教材中有介紹)
二、單選
單選題第一版問題及答案
1、 問屬於房地產的.收入，應該是營業收入扣除商業利潤扣除老字號收益 選A
2、問淨收益，選A
3、問不屬於商業的個別因素，選通風采光
4、問收益價格高於比準價格的原因，選報酬率低
5、問使比準價格上升(記不清了)，選項有通脹，存款利率，我選了存款
6、問徵收，抵押情況下比準價格和收益價格的權重，選了等於
7，問侵犯甲公司的何種權利，選地役權
8，問丙公司應該如何，選繼續開發
9，問賠償責任人，選甲公司和乙公司
10，問賠償金額，選差價+利息
單選題第二版問題及答案
第一題：
1、一經營性酒店評估，營業收入5320，品牌收入佔8%，運營費用、財務費用、管理費用等等分別為2260、130、250、210，利潤為10%，問房產帶來收入為多少(4894.4)
2、問淨收益多少：(1554.96)
3、如果你評估此專案，下列哪些不作為重點查勘內容(採光通風、建築高度、內部佈局、裝修情況)
第二題：商鋪評估收益法價格為12000元/平方米，市場法為10000元/平方米，問
