知識不常常鞏固是很容易就忘記了，小編收集整理的2017年房地產估價案例與分析試卷及答案，希望對大家有所幫助!想了解更多相關資訊請持續關注我們應屆畢業生考試網!
案例1：
某監理單位受業主委託，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監理，並按GP—95—0202簽訂了監理合同。由於業主要縮短建設週期，採用了邊設計，邊施工。簽訂監理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業主口頭提出監理單位3日內提交監理規劃，並要求對設計圖紙質量把關。
問題:
專案總監理工程師為了滿足業主的要求，擬訂了監理規劃編寫提綱如下：
a、收集有關資料;
b、分解監理合同內容;
c、確定監理組織;
d、確定機構人員;
e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規劃;
f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規劃。
你認為提綱中是否有不妥內容、為什麼?
答案:
① e不正確，設計階段的監理規劃不需要寫。
② 因為業主沒有委託設計監理，僅簽訂了施工階段工程監理的合同。施工圖紙質量把關的工作可以在施工階段監理規劃中寫。
③ f 不妥，不需要分階段編寫規劃。
④ 因為監理規劃是監理合同的細化，施工圖紙是否完整對監理規劃的內容影響不大。
案例2：
某商業樓建築面積為5000㎡，於2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60 年。業主於2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。
(問題1) 採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應( )
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建築物耐用年限計算
C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算
D.按建築物已使用年限計算
(問題2) 採用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.淨收益中應扣除建築物折舊額
D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計資料，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
案例3：
某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原為私有住房並於5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
答案：
1.經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構為該拆遷專案估價機構，一般由拆遷人委託。
2.該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的，向城市規劃行政主管部門申請確認。
問答題(共3題，每題10分)
(一)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的.投標，委託房地產估價人員，在全面瞭解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之後，還需做哪些專業工作?
(二)某房地產估價機構接受委託，評估一棟於5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告後，委託人發現估價報告中收益法所採角的年淨收益與委託人提供的財務報表中該商場近三年平均的年淨利潤不同，收益年限也與該商場建築物的剩餘經濟壽命不同，成本法所採用的成本也與委託人提供的成本資料不同。請你分析說明房地產估價師這樣傲的理由。
(三)某城區缺少辦公用房，兩年前四公司兼併了該城區中二個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼併後自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用於出租。現政府欲將該區段規劃改造為辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業諮詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?
(一)答：
1.選用假設開發法和市場法進行估價;
2.瞭解類似土地近期公開招標地塊的若干成交例項的價格、房地產狀況;
3.瞭解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本;
4.分析確定土地的最佳開發方案;
5.瞭解房地產開發成本開發完成後的市場經營模式，(租或售)，運用市場法和收益法預測建成後房地產總價值，調查瞭解類似房地產的開發成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業費等，測算土地價格;
6.選取可比例項進行因素比較修正，確定土地比準價格;
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果;
8.根據《房地產估價規範》的要求，撰寫並出具估價報告。
(二)答：
1.(1)估價中的房地產年淨收益與財務報表中的淨利潤含義不同;
(2)收益指房地產對應淨收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分;
(3)淨利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業利潤等;
2.收益年限既要考慮建築物剩餘經濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短於建築物壽命終止年);
3.估價採用的成本應為估價時點的社會平均(客觀)成本(或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。
(三)答：
甲公司可能提出的要求：
1.按改造後的辦公用途市場價值進行評估;
2.對辦公樓承租人損失進行評估;
3.對裝修、改造費用進行評估。
房地產估價機構可做的答覆：
1.應按改造前的工業用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業用途評估時可以另行委託評估停產停業損失補償。
2.經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認，可以按照改造後辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。
3.對承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。
