房地產估價師案例與分析精準預測題

“路行之而成”，路是人走出來的;進步也是人們用行動爭取得來的。應屆畢業生考試網小編為大家提供了房地產估價師案例與分析精準預測題，希望對大家有所幫助。

測算1998年6月18日的房地產價格

根據××物業管理公司的介紹及評估人員對××市房地產管理部門有關人員的諮詢和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高檔外銷公寓的銷售市場變化不大，1998年類似房地產的銷售價格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價物件的房地產價格進行修正，仍採用1997年4月25It的房地產價格：

房地產單價=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/㎡)

房地產總價=1495X1084.4—1621178(美元)=162.12(萬美元)

根據××物業管理公司向評估人員出示1997～1998年××大廈的部分銷售合同，經過××市房管部門有關人員的確認，認為該合同能夠客觀反映當時的市場狀況，特摘錄見表4。

表4銷售合同摘錄表

雖然不同樓層、不同朝向、不同戶型的房屋售價不同，但從上述交易案例可以看出，估價物件1997年4月25日和1998年6月18目的評估結果能夠基本反映××大廈的`正常銷售水平。

(三)測算2001年6月5日的房地產價格

自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區的興起，人們的居住觀念逐漸朝著小區化、規模化的方面發展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環境的高檔外銷公寓市場處於滯銷狀態。根據有關部門所掌握的情況，1999～2001年該類物業的開發商報價已明顯低於1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由於該類物業無法啟動銷售市場，租賃市場相比略顯活躍，雖然租金價格較低，但類似估價物件的房地產實際成交租金比較透明，所以採用收益法測算其市場價格能客觀真實反映該專案的經營運作情況和現時房地產市場行情。

收益法是指運用適當的資本化率，將預期的估價物件房地產未來各期的正常淨收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價物件房地產公開市場價格的一種方法。

1.租金收入

(1)年租金毛收入。與估價物件在同一區域內類似專案租金在2～3元人民幣/(㎡/d)(建築面積)，目前

該區域內的公寓供應量較大，市場的選擇面廣，可替代性的物業較多，通過對硬體、軟體等影響市場租金的因素比較，估價物件的市場租金定位在2.5元人民幣/(㎡/d)(建築面積)時將具有較強的市場競爭力，估價物件總建築面積為1084.4㎡，則估價物件的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515(元)

(2)年有效租金收入。按正常出租空置率20%計算，並考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5%，則年有效租金收入為：989515×(1-20%)×(1-5%)=752031(元)

2.年客觀運營費用

(1)房產稅。按年有效租金收入的12%計算：

752031×12%=902414(元)

(2)營業稅。按年有效租金收入的5.5%計算：

752031×5.5%=41362(元)

(3)物業維修費用。根據目前物業維修費的統計資料，維修費約佔年有效租金收入的3.0%，則物業維修費為：

752031×3.0%=22561(元)

(4)物業管理費。包括正常使用下的能源費、清潔費以及員工工資、福利等費用，按年有效租金收入的8%計算：

752031×8%=60162(元)

(5)租賃代理費。由於該類物業一般由物業管理公司負責對外出租，因此應向物業管理公司支付一個月的租金毛收入作為租賃代理費。雖然不同房屋的租期長短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費有所不同，本報告假設年租賃代理費按一個月(30天)租金毛收入計算：

2.5×30×1084.4=81330(元)

(6)保險費。保險費是指為使房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，根據目前財產保險費率的標準，取估價物件所在區域內類似專案的平均市場售價的0.3%。該區域公寓平均市場售價取7000元/㎡，估價物件的建築面積為1084.4㎡，則年保險費為：

7000×1084.4×0.3%=22772(元)

(7)年客觀運營成本。年客觀運營成本=房產稅+營業稅+物業維修費+物業管理費+租賃代理費+保險費=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431(元)

3.年淨收益

年淨收益=年有效租金收入-年客觀運營成本=752031—318431=433600(元)

甲酒樓一年前重新裝修後出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。

請問：

1.針對該類拆遷估價，在估價程式上應特殊注意哪些環節?

2.裝修補償應如何確定?

3.對已存在的租賃關係，估價時應如何處理?

(1)估價程式上應特殊注意：

1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應做好無利害關係第三人見證工作。並在報告中作出相應說明。

2)估價機構應將分戶初步估價結果向被拆遷人公示7日，並進行現場說明。

3)公示期滿後，估價機構將整體估價報告和分戶估價報告提交委託人，並由委託人向被拆遷人轉交分戶報告。

(2)房屋室內自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委託評估機構確定。

(3)價不考慮的房屋租賃因素的影響。