無論他人是否告訴我們，我們都不能放棄任何知識，不只是學習他人告訴自己的知識，還要在學習中增加自己的想法，在學習中不斷創新。下面由小編為大家整理房地產估價師案例與分析檢測試題，歡迎大家閱讀。
一、某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單後，前往其中一家估價機構諮詢，假如你作為該估價機構的一名房地產估價師，在接待該被拆遷人過程中瞭解到其房屋原為私有住房並於5年前被改造為自營副食店。
問題：
1.你所在的估價機構通過什麼途徑獲取委託後才能出具房屋拆遷估價報告?
2.你應如何確定作為拆遷估價依據的該被拆遷人房屋的用途?
參考答案：
1)經被拆遷人投票或拆遷當事人抽籤等方式確定本估價機構為該拆遷專案估價機構，一般由拆遷人委託。
2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：
①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;
②當地政府對被拆遷房屋的用途性質認定有特別規定的，從其規定;
③拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協商一致的，按協商結果確定;
④對被拆遷房屋的性質用途不能協商一致的`，向城市規劃行政主管部門申請確認。
二、黃某於2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，並補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比例項，故估價人員首先採用了收益法估價(估價依據正確)，估值40萬元。本文來源於中大網校網。然後，再將該估價物件視為住宅採用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。
問題：這樣確定估價結論是否正確?為什麼?
標準答案：
這樣確定估價結論不正確。
因為：
1.將估價物件視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價物件的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價物件似應按住宅用途估價(因為50萬元大於40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價物件的合法用途是商業，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。
2.將估價物件按兩種不同用途進行估價，並對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價物件在特定估價目的下只能有一種法定用途。
三、某商業樓建築面積為5000㎡，於2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業主於 2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業主擬以該商業樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委託房地產估價機構估價。
(問題1) 採用成本法估價，計算該建築物折舊時，確定建築物的剩餘經濟壽命應( )
A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建築物耐用年限計算
C.按建築物耐用年限扣除建築物已使用年限計算
D.按建築物已使用年限計算
(問題2) 採用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )
A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩餘年限計算
B.估價時點應設定為2004年3月1日
C.淨收益中應扣除建築物折舊額
D.應要求委託人提供該商業樓的經營收益和費用資料
(問題3) 估價機構評估出該商業樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣行統計資料，此類房地產快速變現的變現率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委託人提交的估價結果應該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(問題4) 假設在2005年9月1日，業主委託某估價機構重新評估該商業樓現時的抵押價值，若估價結果顯示該商業樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )
A.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權
B.原抵押權人認為該商業樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
C.業主認為該500萬元屬於抵押物價值的新增部分，不屬於抵押範圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優先受償權
D.該500萬元可再次抵押
參考答案：
(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D
案例分析題：
A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用於商業將更具市場潛力，同時也會對其後的商品樓帶來升值作用，遂向有關部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批准。拆遷前委託C二級房地產估價機構，進行了拆遷評估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D，無正當理由拒不與B公司簽訂拆遷協議，致使商品房建設難以進行。此期間，商業中心建設按期進行，並於次年5月完成施工任務，並通過竣工驗收。並及時辦理了該商業中心的《房屋所有權證》。隨後，B房地產開發公司將其出租給E經貿公司進行經營;而E經貿公司由於自身原因，又將該商業中心轉租給個體戶F。在此之後，商品住宅建設開始啟動，在建設過程中，為了融通資金，B房地產開發公司將先前建設的商業中心向建設銀行進行了抵押，從而保證了商品住宅的按期完工。
1、B房地產開發公司欲改變部分土地用途，首先需辦理( )手續?
A.向土地管理部門提出部分改變土地使用性質的申請
B.向城市規劃部門提出部分改變土地使用性質的申請
C.向建設管理部門提出部分改變土地使用性質的申請
D.向房管部門提出部分改變土地使用性質的申請
2、責令限期拆遷決定釋出後，若C戶仍不搬遷，下列關於強制拆遷正確的說法是( )。
A. A市房屋拆遷主管部門自行組織直接強制拆遷
B. B房地產開發公司組織有關人員直接強制拆遷
C. A市人民政府責成有關部門強制拆遷
D. A市房地產管理部門自行組織直接強制拆遷
E.A市房屋拆遷主管部門依法申請人民法院進行強制拆遷
3.按國家有關房地產估價機構資質管理規定，C二級房地產估價機構最少應有( )名取得《房地產估價師資格證書》並經登記註冊的專職房地產估價師
A、3
B.4
C.5
D.7
E.9
4、拆遷評估時，C房地產估價機構對對房屋拆遷性質、面積認定應掌握的原則包括( )。
A、被拆遷房屋的性質和麵積一般以現場堪查的結果為準。
B.被拆遷房屋的性質和麵積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準。
C.對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認
D.對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市房地產管理部門申請確認
E.對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向房屋面積鑑定機構申請鑑定;沒有設立房屋面積鑑定機構的，可以委託具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。
5、該商業中心的房屋所有權登記屬於( ) 登記。
A、房屋所有權轉移登記
B、房屋所有權變更登記中華考試網
C、房屋所有權初始登記
D、房屋所有權登出登記
6、B房地產開發公司與E經貿公司在租賃合同簽訂後( )日內，辦理房屋租賃登記備案手續。
A、30
B、45
C、60
D、90
7、針對E經貿公司的轉租行為，下列說法正確的包括 ( )。
A、經B房地產開發公司同意，E經貿公司可以依法將承租的商業中心轉租
B、E經貿公司可以將承租的商業中心轉租，不必經B房地產開發公司同意
C、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同不隨之變更、解除或者終止。
D、轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之變更、解除或者終止。
E.該轉租合同也必須按照有關部門規定辦理登記備案手續
1.B 3.C 5.C 6.A
