一、房地產巨集觀調控成效如何
由於在國民經濟中所處地位的特殊性，房地產市場成為政府幹預措施最多的一個市場。正如著名的房地產經濟學家奎格里所說：“所有國家都有某種形式的住房問題，且不管它們對自由市場和中央計劃是什麼取向，都採用各樣的住房政策。它們以各種複雜形式控制、調整和補貼房屋的生產、消費、融資、分配和區位。事實上，與其他商品相比，住房或許是所有消費品中受管制最重的。”
但這種部門或產業管制畢竟還沒有上升到巨集觀調控的高度，至少在2017年全球金融危機之前，學術界在巨集觀調控目標是否應該關注以房地產作為主體的資產市場上還有爭議，但現實永遠是最好的老師。瀏覽近兩年諸多文獻，學術界似乎已在此問題上取得了難得的共識，即巨集觀調控的目標應該關注資產價格。
但接踵而至的問題是，對房地產市場如此之多的調控，尤其近來號稱“史上最嚴厲的調控”，究竟有沒有效果?坦率地說，我們認為已有的巨集觀調控措施確實沒有取得令人滿意的成效。多年以來，學者們認為中國的巨集觀經濟存在著一個“剎車容易啟動慢”的毛病。不過，在新興的房地產市場卻完全不是如此。從2003年以來的房地產市場巨集觀調控看來，“啟動”很容易，“剎車”卻很慢。無論是“史上最嚴厲的調控”，還是2003年以來的緊縮性房地產調控，如果從要實現的預期目標，即“使房價迴歸合理價位”來看，確實都是成效不彰的。
二、房地產調控成效不彰的根源何在
第一，我們認為房地產調控的目標必須更明確。多年來，在決策部門的調控目標表述中往往都是“遏制房價過快上漲”。不得不說，如果緊縮性調控的目標只是遏制房價過快上漲，那實際上離公眾的預期是有相當距離的。由於有這個目標，一些真正有助於房價降低的措施就很難得到實施。例如，2017年10月，上海虹口區擬恢復 2017年曾經實施的按照房價增值部分20％的交易個稅方案，但一個星期之後就無疾而終。所以，多年以來的巨集觀調控給公眾的感覺就是，政府對房價下跌的擔心多過對房價上漲。這樣一來，無論是消費需求還是投資需求，在這種調控目標下產生的心理無疑是“原來房價還會漲的，只是不要漲的太快”，於是便引發了下一輪搶購熱潮。
另外，現在有一種觀點，就是主張政府在房地產市場上的目標應該是提供保障性住房而不是使得房價迴歸合理價位。這個我們是不認同的。如果房價控制不住，保障性住房的壓力就更大；相反，如果能夠穩定房價，可能根本沒有必要建設1000萬套保障性住房。否則，今天大量的保障房建設，除耗費巨資外，極有可能在將來房價泡沫破滅時，加劇住房價格下跌的速度、造成新的問題。當然，我們絕不是否認保障性住房建設的意義，並且也認為政府確實在保障性住房建設上欠賬很多。
第二，中央政府與地方政府的協調有待加強。房地產調控主要是誰的責任?應該是中央政府。畢竟，中央政府(包括央行)幾乎控制著巨集觀調控的所有手段；但有兩個特點決定了地方政府在巨集觀調控方面不可能僅僅作為決策的執行者。一是地方政府之間的競爭，二是房地產商品本身的區域性尤其是土地出讓收入基本上歸地方政府支配。中央政府和地方政府在房地產調控上的動力是不對稱的。在擴張性調控時，地方政府更“給力”；在緊縮性調控時，中央政府更著急。我國的房價下跌一般並不會像美國那樣釀成金融危機(我國商業銀行的住房按揭 制度是最大的防火牆)，最有可能的是會出現地方政府的財政危機。因此，相對於中央政府，地方政府更不希望房價下跌。2017年，地方土地出讓收入達到2．7萬億元。土地財政有增無減，決定了地方政府不情願對緊縮性調控給予完全配合。因此，如何在緊縮性調控中調動地方政府的積極性，設計一套激勵相容的機制以保證地方政府主動參與到調控中來，實現中央政府和地方政府的良好協調應該提上議事日程。
第三，巨集觀調控措施要形成合力而不是相互衝突。例如，我們近期的.一項研究表明，中央銀行的緊縮性貨幣政策會顯著的影響房地產上市公司的現金持有水平。能說政策沒有效果嗎?但綜合起來，對房價確實有可能無效。原因在於，即使我們能證實緊縮貨幣政策會迫使房地產上市公司通過加快推盤以增加現金持有量，但同時房地產上市公司也可能會放慢開發進度減少土地購置，同時土地供應收緊或者通脹預期升溫，這些都會削弱甚至完全抵消緊縮性貨幣政策對房價的影響。總體上看來，由於金融和貨幣政策具有調控總量的特點，使其在調控房地產市場中不如稅收政策和土地政策有效，但土地政策往往又受制於有中國特色的土地制度。因而，金融、貨幣、稅收、土地等各項政策應配合使用，形成“組合拳”。此外，調控的對症下藥也非常重要。我們認為，2017年以來的購房需求很大一部分是通脹預期支配下的民眾 ，因其具有深厚的群眾基礎，差別化的住房信貸政策很難有實質的效果，最終各地紛紛祭出 。在其他政策的配合下，我們預期限購令的繼續實施將會對房價產生實質性影響。
三、從常態化調控走向制度建設
從某種意義上說，中國的 是經濟社會發展中諸多矛盾在住房領域的對映：長期存在的城鄉和區域發展不平衡，大量人口向東部集中；收入分配的不合理；腐-敗現象的蔓延；貨幣超髮帶來的流動性過剩以及整體通脹預期；乃至於巨集觀經濟的內外失衡等這些矛盾中的任意一個都會對城市尤其是一線城市的房價形成巨大壓力。所以，僅靠房地產巨集觀調控解決這些問題真的很難。大環境如此，當我們批評房地產市場巨集觀調控成效不彰的時候就不能求全責備。
我國的改革在很多時候都具有危機推動的性質，1998年啟動的城市住房改革同樣如此。這種危機推動的改革往往在“終結舊體制”，即停止住房實物分配、出售已建公房方面力度很大，在很短的時間內就能實現既定的改革目標；但在“建立新體制”方面則不盡如人意。特別是針對日益龐大的“體制外”群體，該制度基本上無能為力。
因此，我們對房地產市場巨集觀調控的建議是，儘快從常態化調控走向根本性的制度建設。巨集觀調控本來就是短期任務，主要目標是熨平經濟的週期波動。只有在市場失靈的時候，才需要調控。如果市場本身執行得很好，就不需要調控。即使是調控，也還會有政府失靈的時候。而保障市場良好執行的正是一系列制度。如果房地產市場巨集觀調控長期化、常態化，本身就會導致市場參與主體沒有穩定的預期。
那麼，這些根本性的制度建設是哪些制度呢?我們認為，這些制度應該包括：耕地佔補平衡與城市建設用地跨區域流轉制度；集體土地與國有土地的同地同權制度(這兩項制度能從根本上緩解中國城市建設和住宅用地的短缺困境)；以物業稅為核心的住房持有稅收制度和資本利得稅為核心的住房流轉制度(這兩項制度應能有效抑制住房的投資需求，而在物業稅或 制度真正得以建立之前，限購令有必要繼續實施)：以首套房優惠為核心的差別化金融支援制度(首套房優惠不應受到政府巨集觀調控的任何影響)；以廉租房為核心的保障性住房准入和退出制度等
