物業管理公司是具有獨立法人資格的經濟實體，在發展上，我們可以提出合理化的建議。小編為大家精心準備了物業發展建議書，歡迎大家前來閱讀。
近年來，縣委、縣政府始終把事關民生、事關百姓的熱點難點問題。擺在構建和諧綏稜的首要位置。如何全面加強居住小區物業管理，解決物業管理中存在的突出問題，已經成為人民群眾普遍反映、普遍關注的焦點問題，也成為房產物業管理工作的一項重要內容。為此，房管局抽調專人組成調查組，通過調查研究、召開局長辦公會等方式，就如何做好物業管理工作進行了認真研究，現將有關情況彙報如下:
一、城鎮住宅小區物業基本情況
目前，全縣共有102個物業小區。其中，有資質企業管理的小區49個;開發建設單位自管的小區30個;個人承包管理的小區15個;業主委員會管理的小區1個(農機公司);無人管理的小區7個(安民、醬菜廠、賓館、米廠、長城、老農機、二招待所)。有10個小區成立了業主委員會，但真正發揮作用的不多。全天24小時供水的小區共8個。
二、物業管理存在的主要問題
通過深入實際調查和走訪瞭解，我們共查詢和梳理出全縣物業管理主要存在以下問題，具體概括為“四難”、“四不到位“。“四難”：一是尋求法律法規支撐難。目前，國家及省相繼出臺了《物業管理條例》，但是太巨集觀、太籠統，缺乏可操作性，涉及到具體問題時，難以找到依據。二是住宅小區公共部位維修難。大部分的老樓都存在房蓋漏雨、牆皮脫落滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂、下水主管線堵塞等問題，按規定是誰的產權，誰負責，但居民不願意出錢，導致公共部位維修難。三是開發商遺留問題解決。新開發建設的樓區，在保修期內出現的問題，開發商有的解決了，有的應付處理，更有甚者拖到保修期外就不管了。這樣就導致開發商與物業管理者互相推諉，責任不清，問題始終是懸而不解。四是主管部門協調難。主管部門受自身許可權所限，有一些問題不是自身管轄範疇之內的，或單單一個部門能解決了的，特別是涉及相關部門聯合落實時，一些部門配合不好，很難協調。“四不到位”：一是主管部門監管難到位。房產物業管理局作為全縣物業管理的主管部門，即管不到物業管理企業的人，又缺乏約束力，只有常規的巨集觀的工作指導，導致監管很難到位。二是業主委員會發揮作用不到位。業主委員會成立難，即使成立了也是有名無實，缺乏責任心和責任感，根本就監管不了物業企業行為。三是物業企業的服務不到位。從業人員素質低，收費價格亂，多收費、少服務，甚至不服務，導致矛盾較多。四是物業費收取不到位。大部分弱勢群體無力支付物業費，部分居民享受物業服務，但以各種理由不交納物業費，造成收費率低，導致物業管理者工作積極性不高，形成惡性迴圈。
三、提高全縣物業管理和服務水平的幾點建議
1、全面實行小區規範化管理。一是對小區實行等級化管理。
房產局根據小區現狀及服務專案，大體將全縣的小區劃分為高、中、低3個等級。規定出不同小區的標準、服務專案及服務內容，按各自標準實行日常化管理。二是確定服務專案和收費標準。成立測算小組，由物價局牽頭，法制辦、房產局、電業局、勞動局配合，抽調人員組成測算小組，對各小區服務費的收取標準重新核定，按服務專案、服務內容進行測算。同時測算小區24小時供水收費標準。最終確定出合理的服務專案和收費價格。三是推行陽光服務。物業費收取標準、服務專案、服務內容確定後，在小區內設定公示板，全面公示，讓業主以最直觀的方式瞭解。
2、全方位加大物業企業監管力度。一是收取物業保證金。目的就是規範和約束物業企業，督促其按小區等級和確定的服務專案提供優質高效的服務，其保證金收取額度大至為：5千平方米以內的收取3000元保證金;5千平方米—2萬平方米的收取6000元保證金;2萬平方米以上的收取10000元保證金。二是清理物業市場。抽調專人對物業企業重新登記、核查、考核，實行物業准入，審批管理制度，對那些業主意見大、服務質量差的物業企業，堅決予以取締。對無人管理的小區物業，本著誰供熱誰負責的原則，將該小區的物業管理交由供熱公司進行管理。三是強化日常監管。由房管局物業辦組成監督檢查小組，採取定期檢查、不定期抽查及下發民意調查問卷等方式，多角度、全方位監督，確保日常監管
及時跟進。四是抓好培訓。提高人員從業素質。
3、實行新建樓房收取公共部位維修資金。由於我縣沒有收取公共部位維修資金，房屋出現房蓋漏雨、牆皮脫落滲水、下水管線及檢查井塌陷斷裂等很難籌集資金解決。借鑑外市縣的先進經驗，建議縣政府按《物業管理條例》第五十四條規定收取專項維修資金，擬對新建樓需收取每平方米20元的公共部位維修基金，以保證保修期外公共部位的維修維護。維修資金由房管局設專戶管理，維修時，物業企業、業主委員會申請支取。
4、對於舊樓公共部位維修的責任劃分。按照《物業管理條例》第三十一條規定，在保修期內的由開發建設單位負責。按照建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第九條規定，在保修期之外的公共部位的維修費用按業主專有部分佔建築物總面積的比例分擔。我們的意見是在保修期內的維修由開發建設單位負責，由建設局協調。在保修期之外的維修由產權人負責，物業企業牽頭組織，維修費用向業主公示。對拒不交納維修費用的業主，物業企業有權按相關政策處理。 通過以上措施，相信我縣的物業市場一定會向規範、健康的軌道發展，管理水平將大幅度提高，人民群眾的生活環境會更加舒適。
物業發展建議書篇二物業管理公司的前期介入，能從業主對物業的使用和居家生活的'需要考慮，依據其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供前期的專業性服務，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的、符合業主心願的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利於開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利於今後物業管理公司的管理和服務。
一、物業管理公司前期介入的作用
房地產開發商要建精品樓盤，不僅要從地理位置、交通狀況、建築設計、裝置選型、材料選用、環境營造、配套設施等方面下功夫，更要有好的物業管理公司。新開發的樓盤將隨著物業管理公司的前期介入而得以提升，正規完善的物業管理和服務將促進物業的保值增值，促進房地產企業的房屋銷售，房地產企業的社會信譽和品牌知名度也將會隨著物業管理水平和服務質量的提升而進一步擴大。物業管理公司前期介入是指開發商聘請專業物業管理公司或資深物業管理人蔘與該物業專案的小區規劃、設計、施工等階段的討論並提出建議。一般是從物業管理服務的角度為開發商提出小區規劃、房屋設計、裝置選用、功能規劃、施工監管、工程驗收接管甚至房屋銷售、租賃等多方面的建設性意見，並制定物業管理方案，以便為日後的物業管理工作打下良好的基礎。
以多年從事物業管理和開發商顧問的經驗，筆者深深感到了在規劃設計之初，專業物業管理人士前期介入的重要性。物業管理公司或物業管理人的提前參與，能有效地避免設計考慮不周帶來先天不足或影響今後業主使用功能，使物業更符合業主使用要求。
比如空調外機的定位 ， 設計時不能佔用陽臺或露臺，尤其是在南方，會影響業主在陽臺和露臺上的休閒活動。在成都一個樓盤的設計初期，設計師不聽物業管理顧問的建議，堅持要將空調外機定位在陽臺上，賣房時有購房人為此不籤購房合同，業主裝修時堅決不按設計定|考試大|位安裝，不僅造成物業管理公司的管理困難，業主也十分不滿，後來不得不重新定位，但又影響了外立面。
開發商的設計師都特別看重外立面，他們都會把它作為自己的作品來對待，但房子是修建給人住的，我們不能只追求立體效果，如不認真考慮其使用功能，再漂亮的外表，也會被業主在裝修時改變或破壞，最終達不到我們的主觀願望。因此，設計師不能一味地滿足自己的創意，而應該考慮今後的管理和業主的使用。
從物業管理的角度更是這樣，同樣一個樓盤，筆者給設計師建議 ： 水景一定要流動，泵池一定要設在水景的外面，否則水面不清潔，泵不好維護。但這位設計師堅持不採納，結果修出來的湖，死水一潭，還得物業管理公司來改，造成資源浪費。因此，物業管理公司一定要從管理與執行的角度，為開發商提供多方面建設性意見，引導設計人員優化設計，克服先天缺陷，避免日後再改造完善，造|考試大|成資源浪費。
從業主對物業的使用和居家生活的需要考慮，物業管理公司的早期介入，依據其豐富的管理經驗，為開發商和業主提供前期的專業性服務時，使新開發的樓盤真正成為為業主量身定做的、符合業主心願的居家樂園，提升物業使用的附加值，形成開發商的新賣點，有利於開發商建造精品物業和房屋促銷，更有利於今後物業管理公司的管理和服務。
二、物業管理公司前期介入的內容
1 .專案定位、規劃設計、建築佈局、道路交通、人流物流。
2 .建築立面、外牆用材、戶型結構、門窗構造。
3 .變配電房、高低壓線、動力用電、公共照明。
4 .供水系統、排水系統、汙水處理、消火水栓。
5 .弱電系統、網路佈線、電訊電視、寬頻入網、三表抄計、可視對講、監控報警、電子巡更、一卡通。
6 .園林景觀、雕塑小品、噴灌系統、照明燈具。
7 .配套設施、商業網點、菜場超市、學校醫院、會所泳池、管理用房、公共廁所、垃圾房、停車場等。
物業管理前期介入的內容很多，但必須重點關注安防裝置的佈局、選材、安裝、除錯，因為其直接
影響今後的安全管理;再就是要注意與執行成本有關的內容，其關係到物業管理公司今後的效益。
三、物業管理公司前期介入的方法
1. 物業管理公司以業主今後入住的標準審視專案的規劃設計、材料選用、裝置功能、施工建設，參與討論並提出建設性意見，以達到滿足業主諸多生活需求的目的。
2. 熟悉瞭解土建結構、管線走向、設施建設、裝置安裝等情況，特別是隱蔽工程部分，避免或減少給日後維修使用帶來困難和不便，及時發現問題，提出改善性意見。
3. 監督公用裝置設施的建設、安裝和除錯，發現問題及時與開發商、承建商、工程監理聯絡溝通，儘量避免工程質量問題的出現。
4. 深入瞭解物業的各方面情況，掌握物業各系統的引數和資料，以便今後物業管理公司制定相應的管理模式和規章制度，使物業管理工作得以有序進行。
5. 熟悉並瞭解整個物業及配套細節，特別是消防設施、監控裝置，以便接管後遇到特殊緊急事件時能立即找到關鍵部位，採取應急措施，維護公共安全。
6. 物業管理公司從今後小區管理角度審視專案，提出建議，避免施工造成物業管理運作上的困難和麻煩，便於今後管理操作和裝置維修;建立一個安全有序的小區(大廈)管理服務體系，營造迴歸自然的環境條件和高品位的人文氛圍。
四、物業管理公司前期介入時怎樣與開發商配合
物業管理公司的前期介入工作能否順利進行，關鍵在於與開發商的配合。我們應依據和開發商簽訂的物業服務合同，主動參與、積極配合。要將過去管理和服務中的經驗和教訓告知相關人員，要以前瞻性和預見性去感知可能會發生的問題，積極主動地採取措施，將問題處理在萌芽狀態。重大問題一定要書面函告開發商，方能引起其重視，同時也能規避物業管理責任。
開發商能否採納物業管理公司的建議一般取決於以下幾方面：一是會不會增加其成本 ; 二是難度大不大 ; 三是對設計風格和外立面的影響 ; 四是對其房屋銷售有無好處。基於各方面的因素考慮，開發商不會對物業管理公司的建議全面採納，但是協調得越好，採納得越多。
同時，物業管理公司前期介入時應注意幾點：對開發商的建議一定要專業，否則沒人聽 ; 分析產生問題的原因、危害和影響，要準確、有依據、以理服人 ; 提出的建議能減少損失，能增加效益，最好是開發商、承包商和物業管理公司多方受益 ; 不要只提問題，要有建議，要有方案，要有措施，更要有解決問題的辦法 ; 講原則、講道理、講利弊、講方法、講感情。物業管理公司要誠心實意地溝通，全心全意地服務，全面參與配合樓盤的開發建設。搞好前期介入工作，是物業管理公司規範管理、優質服務的有力保障。
物業發展建議書篇三作為油田社群服務的物業管理，承擔著油田轄區單位、職工生活的環衛、綠化、治安、穩定等主要職能。隨著油田的發展不斷壯大，油田物業管理緊跟油田形勢，精細管理水平明顯增強，社群物業管理和服務工作得到了油田各單位和職工群眾的普遍認可，同時促進了和諧油田建設。現將油田物業管理改制工作，結合工作實踐探討如下。
一、油田社群物業管理現狀
油田在開發建設過程中，按照“有利生產、方便生活”的原則，在百里油區建設包括基礎教育、醫療衛生、文化體育、生活服務在內的後勤服務體系。1997年，油田在借鑑國內外社群管理和居民服務經驗的基礎上，在油田範圍內按區域劃分先後成立了15個物業管理處，2005年合併成10個社群管理中心，社群物業管理服務水平日趨成熟。
(一)油田社群物業管理點多面廣，佈局分散。
油田社群是圍繞資源開發而相應建立起來的，普遍存在“先有礦區、後有社群”的狀況，佈局分散，規劃落後，生活基礎設施與生產設施混在一起，物業管理和服務的點多、面廣，前線生產單位和總部基地都有社群物業管理單位。
(二)社群物業管理起步晚，機制逐漸完善。
雖然國家和地方政府出臺了物業管理方面的政策法規，但油田在上世紀的九十年代末期才開始引入物業管理，物業管理規範化管理程度不高。近期，油田社會化服務系統開展“四個體系”建設得到有效落實，社群物業管理的機制逐步完善。
(三)基礎設施的改善與社會發展和居民要求還有差距。
隨著生活水平的改善，居民對基礎設施的期望正逐步提高，加上社群承擔著較多市政檢查職責。勘探局在經營困難的情況下，在費用方面給予了傾斜，但是僅靠油田有限的資金投入難以滿足社會快速發展和居民日益增長的服務期望。
(四)物業服務人員素質有待提高。
目前，社群管理隊伍中職工素質參差不齊，老弱病殘較多。主要是由於歷史原因，物業服務人員大都是從原來各單位分離出來的後勤服務人員，職工年齡偏大，女同志多，技術水平低，缺少應有的管理能力和操作技能。
(五)社群物業管理費結算以勘探局劃拔為主。
社群物業管理收入，以現有房屋租賃、自行車棚、停車場、菜市場管理等少量收入，其中主要資金來源還是勘探局對社群綠化、基礎設施改造、房屋維修等專案費用的專項劃拔，由工程建設單位施工，社群參與管理。
二、社群物業管理改制的優勢
(一)有一套機構完整的物業管理體制。
社群的物業管理主要包括小區治安、環衛保潔、房屋維修、
公共設施維護、綠化美化及轄區主業單位的後勤保障服務工作，經過多年的不斷完善，“四個體系”物業管理機制基本成熟。
(二)有一支人員充足的職工隊伍。
雖然社群物業管理人員基本上來自油田各單位後勤人員，素質參差不齊，但經過較長時間的鍛鍊，都能適應社群管理工作，在各自崗位上發揮作用，基本上能滿足物業管理需要。
(三)有一定管理經營的經驗。
儘管社群物業管理與市場化運作的物業公司還有差距，但在內部管理和經營方面都有各自成熟的經驗，基本上可以適合油田物業服務發展的需要。
(四)社群居住人口相對集中。
社群物業管理企業規模發展適合在人口相對集中的小區，社群的環衛、綠化、保安、房屋維修等物業管理服務成本相對較低，便於小區專業化的物業管理和服務。
三、社群物業管理改制的好處
一是符合集團公司和油田的發展戰略目標。將公共道路、房屋等設施國有資產劃分到物業管理企業，這些資產得到有效維護和利用，同時大量人員從油田分流到改制企業，不僅能減輕油田企業辦社會沉重的負擔，還能使油田集中精力抓好生產建設，有利於油田發展。
二是社群環境將得到有效改善。雖然油田減少了對社群的資金投入，但是通過物業管理企業市場化運作，企業化管理的發展，
可以走向市場，自負盈虧，能夠爭取更多的建設資金，更快的改善社群環境。
三是社群物業管理專業化程度得到提升。通過對物業管理企業專業化改制，社群物業管理將從人員、裝置、服務、管理等方面逐步走向專業化、市場化，物業管理實現一體化。
四是職工的收入會穩步增長。物業管理企業通過市場化運作、社會化服務的原則，不斷優化改進服務質量，拓寬服務內容，增加創收渠道，職工收入的提高會得到保障。
