物業管理建議書的基本概念
1.為何物業管理還有議標形式
《中華人民共和國招標法》第十條明確規定招標應分為公開招標和邀請招標兩種，這主要是為了使工程建設專案中的招標投標活動體現公開、公正、公平原則而制定的規則。對於工程專案往往只能招標一次，任務完成以後，招標活動就終止了，而物業管理招標與工程招標不一樣，管理服務對住宅小區(大廈)來講是長久的，如果按照三年服務合同為一週期，對於一幢住房的壽命應有近多個週期。物業管理的招標活動可以開展多次，面對物業管理多次招標活動，其形式除了公開招標、邀請招標之外，還應有其他形式，主要是協議管理的議標，以及顧問管理形式等。
目標物業有時需要公開招標投標，以選擇最佳的物業管理企業來幫助管理服務，有時目標物業在原有的物業管理企業管理下基本符合要求，在合同期滿以後，業主委員會(開發商)認為不必要再進行公開招標，而選擇議標形式，請已在管理物業的管理企業根據業主委員會(開發商)所提的建議、要求寫一份管理建議書，只要業主委員會(開發商)滿意就可以了。根據物業管理特點，存在議標形式是正常的。
2.物業管理建議書特徵
業主委員會(開發商)對於物業管理企業的管理水平、管理質量以及收費標準等重大原則上都持認同態度，對目標物業仍希望該物業管理企業管理，但要該物業管理企業根據業主委員會(開發商)一些補充要求再寫一份建議書(管理方案)。此時建議書不像投標書那樣嚴格規範，但必須要以換位思考的方式來編寫建議書。其主要特徵是：
(1)可操作性。由於目標物業已經非常熟悉，業主委員會(開發商)又委託本物業管理企業管理。此時需要拿出的管理建議書與招投書就(物業還未確定誰管)不一樣了。制定的各項規章制度，開展的各項管理活動以及管理架構方面可操作性要更強。
(2)內容分析更加細化。由於目標物業已經確定某物業管理企業來進行管理服務，因此該物業管理企業所提供的物業管理方案目標應更加細化。也就是說建議書所寫的內容(各類制度與規範管理專案與要求，經費收支與成本支出)更加細化，使業主委員會(開發商)一看建議書就感到策劃到位、分析到位、考慮到位。
(3)成本核算更加準確。物業管理企業在寫建議書時，一定要珍惜業主委員會(開發商)給企業的榮譽，一定要珍惜物業管理企業辛勤勞動而贏得的信譽。物業管理是以人為本的服務，也是勞動密集型的工作，因此成本核算非常重要。要在建議書中，較為詳細地分析成本開支，要讓業主委員會(開發商)理解物業管理企業是在精打細算地進行成本核算，切實為業主們考慮。
(4)更加體現自身優勢，樹好企業品牌。建議書表面上是對目標物業開展物業管理的一種細化的施政綱領。實際上是反映物業管理企業的管理能力、管理水平、管理質量的一種表現。物業管理企業在寫建議書時，要認真地分析研究目標物業的實際情況，並通過對目標物業開展物業管理細化過程來反映出企業的優勢、企業的特長、企業的理念，從而使企業品牌樹得更高，為物業管理企業今後開拓市場贏得更多業主(開發商)做好準備。企業在做建議書時，要結合企業特長，制定管理方案才能展現自身優勢。
3.建議書的形式
物業管理建議書通常有兩種形式：一是議標中的建議書;二是作為管理顧問中的協議書。
(1)議標中的建議書。議標中的建議書通常是指由業主委員會(開發商)把目標物業委託其物業管理企業負責管理服務，需要邀請該物業管理企業就物業管理進行協商，確定物業管理有關事項，進一步拿出管理方案。物業管理企業根據業主委員會(開發商)的要求，而提出目標物業管理的細化操作文件，人們稱之建議書。
(2)聘請企業為顧問的協議書。此協議書是指業主委員會(開發商)決定聘請某物業管理企業對目標物業進行管理的意向書。考慮到本企業原來組建的物業管理公司的人員素質，對目標物業管理要想達到一流管理、一流質量、一流服務是不適應的，決定通過議標形式聘請優秀的物業管理企業做顧問，其目的'：一是幫助本企業物業管理上水平;二是把企業的物業管理隊伍培訓好。
做顧問與招標後管理目標物業最大不同點是：通過招標競爭而中標的物業管理企業，對目標物業是由中標單位全面負責服務管理(包括各類制度建立、人員的配備、設施完善、管理機構設定等);而做顧問的物業管理企業則不同，人員隊伍是原來單位的，這些人還在管理指定的目標物業，只不過管理思路、管理理念、管理構架由顧問單位負責安排，通常顧問單位只派名人員參與負責。顧問的協議書與議標的建議書又有所不同，主要體現在：
檔案構架不同。協議書不需要像建議書那樣，每個專案都要展開，分析、表達出來，只要表明合作方式、合作期限。
內容較為簡單。協議書只需要把作顧問後使物業管理水平提高到什麼高度闡述清楚就可以了，同時只要說明有哪些方面經營權由顧問負責。
明確顧問費。協議書不需要對物業管理開展的各類專案所需要的經費做詳細測等。這些都由原有開展物業管理企業負責。協議書要明確顧問費數額、每年支付方式等。
說明雙方的權利與義務。由於聘請高水平物業管理企業作顧問，而本身又有物業管理企業，圍繞著目標物業開展管理難免沒有分歧意見，如何處理好兩個單位之間關係，是開展物業管理的前提，因此，協議書裡必須要說明雙方各自的權利與義務。
強化違約責任。雙方都必須按協議辦事，如果出現一方違約，該承擔何等責任，應在協議書中明確。
