案例一：
(一)某酒店從1998年開始興建，但由於開發物業的資金問題造成工程爛尾。後由現權利人甲公司進行後續工程建設，並於2005年12月23日取得《××市建築工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。
1.簡述評估該酒店的技術路線。
2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?
(二)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委託房地產估價人員，在全面瞭解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之後，還需做哪些專業工作?
(三)某市房地產開發公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規則：允許用途為商業、居住;允許建築容積率為7;允許建築覆蓋率為不大於50%：土地使用權年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發法進行估價，它的計算公式和技術路線是什麼?
二、單項選擇題
(一)某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區在20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地產行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批准後重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。
1.針對以上情況，在估價時最恰當的做法是( )。
A.將兩個廠區視為一個估價專案一起估價，出具一份估價報告
B.將兩個廠區視為兩個估價專案分別估價，每個專案出具一份估價報告
C.兩個廠區分別估價，出具一份估價報告
D.視委託人要求進行估價並出具估價報告
2.委託人要求估價機構按照委託人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為( )。
A.可以按委託人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
B.只能對兩個廠區的土地進行估價
C.可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價
D.可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價
3.對乙廠區土地估價的思路應當是( )。
A.按出讓土地使用權評估其公開市場價值
B.按出讓土地使用權評估其公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
D.用假設開發法估價，先估算其改造完成後的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費
(二)某房地產的用途為工業，現狀用途為商業用途，擬對該房地產進行估價。
4.若估價目的為拆遷補償，該房地產應按( )評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.商業與工業混合用途
5.若委託方提供了上級公司允許該房地產改變用途的說明，但尚未辦理相關手續，進行抵押貸款委託評估時應按( )評估。
A.商業用途
B.工業用途
C.估價師確定的用途
D.委託方確定的用途
6.若委託方提供了城市規劃行政主管部門同意該房地產改變為商業用途的檔案，但尚未辦理用地變更手續，評估時應假設估價物件用途為( )。
A.工業用途
B.商業用途
C.工業用途，且不考慮補地價因素的影響
D.商業用途，並考慮補地價因素的影響
7.若以改變用途的假設為前提進行評估，需在估價的假設和限制條件中對估價結果進行限制。以下說法中，不正確的是( )。
A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結果的影響
B.本次評估已考慮補地價因素對估價結果的影響並予以扣減
C.若估價物件變更用途未獲批准，則估價結果不能成立，需另行評估
D.若估價物件變更用途未獲批准，則估價結果應適當調整
(三)某宗房地產現行的價格為2000元/m2，年淨收益為200元/m2，報酬率為10%。現獲知該地區將興建一座大型的現代化火車站，該火車站將在6年後建成投入使用，到那時該地區將達到該城市現有火車站地區的繁華程度。在該城市現有火車站地區，同類房地產的價格為5000元/m2。據此預計新火車站建成投入使用後，新火車站地區該類房地產的價格將達到5000元/m2。
8.獲知興建火車站後該宗房地產的價格為( )元/m2。
A.2983.72
B.3203.78
C.3693.42
D.5000元/m2
9.收益法的本質是( )。
A.以房地產的預期未來收益為導向求取估價物件的價值
B.以房地產的現期收益為導向求取估價物件的價值
C.將房地產收益直接資本化
D.將房地產收益報酬資本化
10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產的價值就是其未來淨收益的現值之和，該價值的高低不取決於( )因素。
A.未來淨收益的報酬率
B.未來淨收益的大小
C.獲得淨收益期限的長短
D.獲得淨收益的可靠性
參考答案：
一、問答題
(一)1.通過實地考查和對周邊區域的調查並分析有關資料後，根據估價物件酒店物業的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業作為一種能直接獲取長期收益的經營不動產，區別於其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業，其房地產價值已並非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價物件的現有價值，因此我們採用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權平均得出估價物件的公開市場價值，再扣除法定優先受償款，即得出本次估價物件的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業的市場交易例項缺乏，所以通常不採取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。
(二)解法一：擬選用假設開發法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步瞭解類似土地近期
公開招標地塊的若干成交例項的成交價格及房地產(土地)狀況，瞭解同一供求圈範圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發方案，以及該地塊開發完成後的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以後該宗房地的總價值，需調查瞭解類似房地產的開發成本費用、建安工程費用、開發經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業費用、開發利潤及投資者購買待開發房地產(土地)應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比例項進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整後，確定地塊的比準價格。最後綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規範》，撰寫並出具該宗土地的規範估價報告。
解法二：
1.選用假設開發法和市場法進行估價。
2.瞭解類似土地近期公開招標地塊的若干成交例項的價格、房地產狀況。
3.瞭解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。
4.分析確定土地的最佳開發方案。
5.開發完成後的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成後房地產總價值調查瞭解類似房地產的開發成本費用等;前期費用如建安工程費，專業費等，測算土地價格。
6.選取比例項進行因素比較修正，確定土地比準價格。
7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。
8.根據《房地產估價規範》的要求，撰寫並出具估價報告。
(三)
選用假設開發法進行估價時地價的計算公式為
地價=開發完成後的房地產價值-由熟地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-買方購買熟地應負擔的稅費。
選用假設開發法進行估價的技術路線為預計估價物件開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價物件的客觀合理價格或價值的方法。
二、單項選擇題
(一)1.B2.C3.D
(二)4.B5.B6.D7.A
(三)8.C9.A10.A
(一)某一委估房地產，其設計用途為商業，結構等級為鋼混結構，水電衛齊全，總建築面積為1632.5m2，該大樓共三十一層，現一層為甲公司營業大廳，二層為辦公用房，委估地產位於一、二層，現產權所有人為乙公司，該房屋欲租給甲公司十年，所有的裝修費用由甲公司獨立承擔，經調查該地區房地產交易活躍，而且該房屋在相當繁華的地區。
1.該房屋的估價主要技術路線是什麼?
2.應該蒐集哪些估價資料?
(二)某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比例項，測算估價物件房地產的淨收益。已知每個可比例項在估價時點前連續三年的平均年淨收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價物件房地產的年淨收益。
請問：1.這樣的做法有哪些錯誤?
2.若估價物件的年淨收益保持不變，具體可採用哪些方法求取估價物件的年淨收益?
(三)某飲料廠位於某市的商業中心，所處地段在城市規劃中的功能分割槽是商業用地。為了集約利用土地，該飲料廠將遷往城鄉結合部重新建廠，欲將其全部房地產售予某食品有限公司，要求評估其房地產的市場價格。估價人員擬採用房產、地產分別估價的技術路線，即：首先採用重置成本法評估舊有建築物的價值，後運用成本法評估土地的價格，最後，將建築物的價格加上土地的價格從而得出估價物件房地產的總價格。你認為這樣做合適嗎?為什麼?
二、單項選擇題
(一)預計某宗房地產未來第一年的淨收益為25萬元，此後每年的淨收益會在上一年的基礎上減少2萬元，假定報酬率為6%。
1.上述該宗房地產的合理經營期限為( )年。
A.11.5
B.12
C.13.5
D.14
2.該宗房地產第14年的淨收益為( )萬元。
A.1
B.2
C.-1
D.14
3.該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.129.28
B.128.28
C.127.28
D.126.28
(二)預計某宗房地產未來第一年的淨收益為25萬元，此後每年的淨收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產的合理經營期限及合理經營期限結束前後整數年份假定經營情況下的淨收益，如果報酬率為6%。
4.該宗房地產的合理經營期限為( )年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
5.該宗房地產第13年的淨收益為( )萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
6.該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.125
B.125.98
C.129.28
D.150
7.運用收益法估價一般不需求取( )。
A.報酬率
B.可比係數
C.資本化率
D.收益乘數
(三)某宗房地產2007年6月的價格為1800元/m2，現需要調整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產所在地區類似房地產2007年4月1日到10月1日的價格指數為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數為100)。
8.該宗房地產2007年10月1日的價格為( )元/m2。
A.2 300.22
B.2 401.22
C.2 502.22
D.2 302.22
9.在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為( )。
A.環比價格指數
B.定基價格指數
C.價格變動指數
D.價格調整指數
參考答案：
(一)1.該房屋的估價的主要技術路線可採用收益法和市場法來評估。
(1)收益法：
①計算該房地產在租賃期內的淨收益，並折現至估價時點;②計算該房地產在租賃期後的淨收益，並折現至估價時點;③把以上兩部分的未來淨收益折現值相加，得出委估房地產的現時價值。
(2)市場法：
由於該地區的房地產市場上該類房地產交易活躍、買賣和租賃發生頻繁，所以可用市場法來估算。
①假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產完全權利下的價值;
②假設委估房地產無租賃協議約束，用市場法評估出該房地產在估價時點，為某一時問期間內的租賃收益，並把該期間內的淨收益折現至估價時點，即為委估房地產在租賃期內的市場淨收益現值;
③根據租賃協議，計算房地產在租賃期內的淨收益，並折現至估價時點，即為租賃期內已確定的淨收益值;
④把房地產完全權利的價值減去租賃期內的市場淨收益現值，再加上租賃期內已確定的淨收益現值，即為委估房地產的現時價值。
2.應蒐集的資料：去房地產交易中心及房地產經紀公司瞭解該類房地產的買賣、租賃的例項資料，對估價物件的租賃協議需充分理解，熟悉租金的價格內涵。
(二)根據題意需評估一宗出租經營用途的商業房地產的轉讓價格，應該是公開市場價值。
1.依據最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比例項中平均年淨收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比例項的具體資料缺乏，三個可比例項的經營規模不同，其規模與估價物件房地產哪一個比較接近未知;商業房地產含義很廣泛，經營專案是什麼未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰;具體區段、位置不太清楚，而有些商業鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠。綜上所述，所以不能簡單地就將年淨收益為350萬元/年這一個可比例項的收入選作為待估房地產的年淨收益，這樣是不恰當的。
2.按照題意，是採用市場法估價，選取了三個比較合適的可比例項，應根據每個可比例項的具體資料，分別做交易情況的調整、交易日期的修正、房地產狀況(包括區位、權益、實物狀況)調整，求取每個可比例項在估價物件房地產的交易情況、交易日期、房地產狀況下的'比準價格，最終求得此出租經營的商業房地產的比準價格。
(三)不正確.因為估價物件現實用途雖是工業.但估價用途應是商業.技術路線應按商業用地制定，優先選用比較法和收益法。
二、單項選擇題
(一)1.C2.C 3.A
(二)4.D5.A6.C 7.B
(三)8.D9.B
案例二：
(一)某大廈坐落地點為一級用地，屬公建集中區，四周環路，該大廈原用途為集商場公寓和寫字間於一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力牆結構，地上1-3層整體設計為商場;塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓。大廈總面積為83594.27m2。大廈自1994年6月15日開工，於1995年12月停建，停建時大廈主體與外牆面裝修已完工，室內裝飾裝修和裝置設施安裝未完成。
請問：1、2005年對該大廈進行估價是否可採用成本法?為什麼?
2、寫出估價技術路線。
(二)某房地產估價機構接受委託評估一棟於5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告後，委託人發現估價報告中收益法所採用的年淨收益與委託人提供的財務報表中該商場近三年平均的年淨利潤不同，收益年限也與該商場建築物的剩餘經濟壽命不同：成本法所採用的成本也與委託人提供的成本資料不同。
請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。
(三)某估價公司於1999年8月1日對一宗房地產進行了估價，估價目的為抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據此貸款給其業主800萬元。2001年10月1日，因該業主無力償還貸款，銀行申請，經法院判決將該房地產拍賣。拍賣所得扣除各項稅費後為600萬元，加上業主已償還給銀行的部分本金及利息，業主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該l00萬元的損失，而估價公司認為自己沒有責任。
請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因?
二、單項選擇題
(一)某工廠為企業改制進行資產重組，委託估價機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業。根據估價人員現場勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，後自行改為辦公樓用於出租。
1.應根據何種用途對該兩幢房屋進行估價，以下說法正確的為( )。
A.根據房屋所有權證上記載的用途進行估價
B.根據估價人員現場勘察結果的現狀用途進行估價
C.根據企業改制、資產重組後該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業改變為其他，應通過下列途徑中的( )。
A.自行改變
B.經上級主管部門批准改變
C.經政府房屋管理部門批准，並辦理變更手續
D.經政府規劃主管部門批准，並按法定程式辦理變更手續
3.該工廠若為擴大經營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢建築物的抵押評估價格之和
B.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應補交的土地使用權出讓金
C.該兩幢建築物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
D.該兩幢建築物及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率後的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災險，則為保險目的評估的價值應為( )。
A.該兩幢房屋的正常市場價值
B.該兩幢建築物的重新建造成本
C.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值
D.該兩幢建築物的重新建造成本結合成新折扣後的價值加上土地的價值
(二)某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建築面積為460m2。因年久失修，經房屋鑑定部門鑑定為危房，由上級總公司批准改建，建築面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建築面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某機構對該寫字樓進行估價。
5.能否改建的最終批准權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
6.評估時依據的建築面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
7.該公司委託評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
(三)為評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取了下列可比例項：成交價格3000元/m2，成交日期2004年10月末。另調查獲知2004年6月末至2005年2月末該類房地產的價格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。
8.交易日期調整的主要方法是( )。
A.百分率法
B.價格指數法
C.價格變動率法
D.價格指數變動率法
9.對該可比例項的價格進行交易日期的調整，應調整為( )元/m2。
A.3415
B.3484
C.3586
D.3658
參考答案：
一、問答題
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價物件的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：蒐集例項;選取可比例項;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術路線：蒐集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價物件應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用許可權情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委託估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額後的餘額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論採用什麼方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、裝置購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用於銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
二、單項選擇題
(一)1.C
2.A
3.B
(二)4.C
5.B
6.D
7.C
(三)8.B
9.D
10.B
