調 研 報 告
——淺談物業管理與社群建設
北旺莊街道辦事處振華西街居委會主任助理 李美雙
調研內容：北旺莊街道辦事處振華西街居委會社群建設現狀以及物業管理與社群管理相結合模式在社群建設中的作用。 調研時間：20xx年6月——20xx年9月
調研目的：
摘 要：建設社會主義和諧社會是我們黨在新世紀確立的新的戰略發展目標，而社群是社會的細胞，社群和諧是社會和諧的微觀基礎，因此建立和諧社群也就成為構建社會主義和諧社會的一個基礎工程。隨著城市化程序的不斷加快，居民社群越來越多，隨之出現的物業管理也逐漸成為一個很重要的行業。由於物業管理企業在推動社群建設、管理社群活動、維護社群安全與秩序等方面起著十分重要的作用，所以，物業管理企業在構建和諧社群的過程中負有不可推卸的責任。 本文著眼於我國建設和諧社會的重大戰略目標，分析了物業管理與社群建設之間的區別和聯絡，從物業管理的角度， 對如何進一步推動和促進和諧社群建設作了較為系統的探討，並提出初步的改進物業管理的對策， 以期為建設和諧社會的戰略目標作貢獻。 關鍵詞： 物業管理，和諧社會，和諧社群物業管理是個新興行業，與人們的日常生活息息相關，它是以經營為手段、以社會效益和環境效益為目的的一個行業。隨著我市經濟的快速發展和城市化程序的加快，越來越多的集約化的居民區應運而生，作為城市經濟活動、社會活動和文化活動的區域載體，物業管理的作用日益凸顯出來。
當前，建設和諧社會已經被列為我國整個經濟社會發展的重大戰略目標。我們知道，社群是構成整個經濟社會的基本單元，社群和諧是整個社會和諧的基礎和前提，從這個意義上看，建設和諧社會的戰略目標，我們必須要從“大處著眼，小處著手”，從推動和諧社群建設入手，改進社群管理和建設，進而推動和促進整個社的和諧發展。在這方面，物業管理將大有作為。
社群建設和物業管理是不同範疇的概念，兩者在目的、性質、內容及實施主體等方面有著本質的不同。社群建設是城市管理的基礎性工作，其性質是政府行為在其中發揮作用，具有明顯的行政主導性。其內容比較寬泛，是綜合性的行政事務和社會事務管理，其實施主體是街道辦事處和社群居委會等。物業管理是物業管理企業接受業主委託、按照合同的約定而提供的有償服務，其性質具有明顯的市場性。物業管理的內容主要是對物業進行管理養護和對相關區域的公共秩序進行維護，它是一種專業服務，其實施主體是物業管理企業和業主， 以及前期物業管理階段的開發建設單位。各主體之間主要是經濟關係。但社群建設和物業管理也不是截然對立的，兩者有著相互依存、相互促進的聯絡。第一，物業管理是社群建設的重要組成部分。
物業管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設施裝置維修養護等工作，正是社群建設中衛生、治安、環境等最基本的職能範疇。第二，物業管理企業在社群文化建設中的作用不可或缺。物業管理企業在社群中組織和參與開展形式多樣、健康有益的社群文化活動，不僅有利於豐富居民的精神文化生活，而且有助於促進鄰里和睦，增強業主的.認同感和歸屬感。第三，社群建設反過來影響物業管理的發展。社群建設得好，社群功能完善，居民素質提高，各主體自覺履行職責，這有助於物業管理制度的有效遵守和執行，有助於業主自律機制的建立，有助於矛盾和糾紛的減少，物業管理自然事半功倍。另外，在流動人口管理、計劃生育、勞動就業等方面，雖不屬於物業管理服務的範圍，但在政府授權和有償服務的前提下，物業管理企業協助政府有關部門完成輔助性工作，客觀上也推動了社群建設工作。由此可見，從根本上說，物業管理和社群
建設的目標是一致的，都是以人為本，全面提高居民的居住質量，營造社群穩定、安全、舒適、健康的人居環境，促進社會的和諧發展。 目前我國的物業管理行業還存在著許多問題：1、企業規模總體偏小。
由於房地產開發規模普遍較小,開發方大多自行組建物管公司或成立物業管理處等, 直接形成了一般物業企業難以快速實現高規格和大規模發展, 企業規模總體偏小；2、物管投訴多, 社會認可程度低。物業投訴產生的重要原因, 一方面是物管企業提供的服務和住戶期望與理解產生了一定差距。另一方面是開發方沒有足夠重視所建物業後期管理需要的客觀條件與運作成本。還有相關政策配套法規規定實施細則滯後, 物管企業競爭意識不強, 競爭無序；3、市場經濟需要完備的“遊戲規則”, 配套法規出臺少, 出臺的也不細, 大多不具有較強的可操作性, 這就造成出了問題難以統一思想與認識, 並逐步使分歧加大矛盾加深, 個案不能得到很好解決, 日積月累, 矛盾重重；4、物管企業自我發展能力不強, 後勁不足; 規模化發展也並不等同於規模效益。很多物管企業因攤子過大, 管理跟不上, 人才匱乏而運營不下去, 再加上整個行業面臨的共性現實困難, 一些急劇擴大規模的物業公司其物業管理主業大多出現虧損, 不得不退出部分樓盤的管理；5、融資困難；6、特色企業文化未形成。 三、產生問題的主要原因
1、觀念落後, 認識錯誤。
( 1) 關於物業管理: 物業管理是針對物業產權多元化發展狀態而產生的,業主自管則不在《物業管理條例》調整範疇, 不屬於條例規定和承認的物業管理。 ( 2) 關於業主和業主委員會: 近年來, 一些業主的非理性維權, 使物業管理的糾紛隨之增多。究其原因, 主要是業主不瞭解物業管理, 他們對“物業管理”認識上的誤區導致了許多不必要的麻煩。業主委員會不是獨立法人單位, 不具經營管理物業的營業資格。其作為一個非經濟組織同經濟實體的物業公司訂立委託管理合同在法律上不對等, 表現在業委會對其他住戶與物業公司造成損失時無賠償責任和能力。另外業委會的自治組織職能同業主自律應結合, 並在政府的監管下進行, 這才能真正提高自治管理能力。
2、配套法規政策規定實施細則嚴重滯後。現實中出現的很多問題沒法快速裁判。物業管理涉及方方面面, 對一些糾紛問題, 主管部門因缺少可依據的配套法規難以出具權威意見,造成公說公有理、婆說婆有理。
一段時間以來，尤其是新建小區，由於法律法規不健全、相關法規之間協調不暢、有法不依、政府監管與執行不力、開發建設單位與物業管理企業職責界定不清、物業管理與社群管理權責不明、物業管理企業與公用事業等單位各自為政、物業管理本身經營活動不規範，以及長期形成的對於社群管理的慣性社會習慣等還沒有得到很好的解決，使得有相當一部分社群不同程度地存在著不和諧的音符，有的甚至造成了現實的矛盾和衝突。這種不和諧因素的存在，勢必將導致社群居民心理的不穩定，阻礙社群建設的腳步，進而影響整個和諧社會的建設目標。
社群和諧是社會和諧的基礎，在社群建設中物業管理工作起著重要的作用，物業管理企業是社群組織中一個重要組織，處理協調好物業管理企業與業主委員會、社群居委會、社群黨組織之間的關係，搞好物業管理服務，共同參與構建和諧社社群建設，是物業管理企業的重要職責。對此，本文就如何發揮物業管理在社群建設中的作用，促進物業管理與和諧社群建設的良性互動發展談談粗淺的認識。
為了實現構建和諧社群的目標，一個優秀的物業管理企業除了能提供合同約定、可量化的服務之外，其服務範圍和服務水準還應達到相當的廣度和深度。在基本服務範圍之內，一個優秀的物業管理企業能提供規範完善、人性化的高質量服務，實現物業使用的便利性、舒適性，延長物業的使用壽命，實現保值增值。在基本服務範圍之內，一個優秀的物業管理企業更能將服務提升到社會的層面，儘可能地賦予物業以附加值。
對於搞好物業管理與社群建設相結合的工作，應注意把握以下幾點： 首先，要促進人與自然的和諧。提倡“尊重自然，愛護環境”的生活觀念是和諧社群的第一要素。試想，如果一個業主在經歷了一天的忙碌之後，拖著疲憊的身體，攜帶著辦公室的沉悶氛圍和工作壓力，穿過擁擠的街道，喧鬧的人群進人到社群，被社群整齊劃一的綠化所吸引，為社群閒適而平和的氛圍所包裹，一天的壓力和抑鬱一掃而空，此時社群內的一草一木在他眼裡就會變得無比生動。立體的綠化，盡職的小區管理人員、有序的停車場、乾淨的衛生以及可愛的小
寵物無不讓生活在社群的每一個業主產生家的感覺。與自然的和諧要求物業管理大力建設環保社群、綠色社群。實現此目標，一方面應包括建立汙水處理系統，使天然氣等清潔能源，對舊建築物進行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面應實施立體綠化，因地制宜實行“見縫插綠”。在路邊屋旁建花基花壇，在有條件的街道建花棚，在家居建陽臺花園、天台花園，在社群內建立園林景點，以此作為業主休閒娛樂的場所。
其次，維護社群的安全與穩定。和諧社會要求社會祥和，國家安定。因此構建和諧社群最基本、最重要的環節也就是社群的安全，它是社群健康有序發展的根本保證。保證社群內業主人身財產的安全是物業管理企業義不容辭的責任。這就要求物業管理企業建立健全社群安全管理制度，尤其是建立完善的保安制度。它要求：根據社群的特點，合理的部崗，巡邏檢查，對社群內的可疑人員進行查問；在社群內發現火災、治安、交通事故時應及時排除危險、制止違法行為，並及時報告相關部門；配合公安機關做好社群內刑事案件的保護現場，協助公安機關偵破案件；對社群內的共用部位，公共設施包括娛樂健身施負有管理、維護的義務；定期檢查、修理、維護和更新消防設施裝置，使消防裝置處於完好狀態。以上這些保安服務涉及到了社群安全的方方面面，為社群創造了一個良好的治安環境，為社群內業主的學習、工作、生活提供了可靠的安全
第三，促進社群良好的社會風尚的形成。物業管理可通過多種方式豐富社群文化生活，增進鄰里關係，緩解業主們平日裡緊張、高度的工作壓力，進而營造出一種氛圍、一個“圈子”。在社群成員中確立共同的價值目標，讓業主對社群產生一種親切感、認同感和歸屬管，激發全體社群成員對社會、對集體的高度熱情，從而積極參與社群的文化活動、體育活動、公益活動等，發揚互助精神。鄰里和諧是和諧社群的重要表現 “增進鄰里感情，構建和諧社群”是讓社群業主從我做起、從現在做起、從小事做起、從力所能及的事做起，逐步清除彼此問的隔閡、冷漠、排斥狀態，強化社群團結意識，重建人們之間的相互信任和接納意識，增強業主的歸屬感、認同感、親情感、溫馨感，增進鄰里感情，努力形成團結互助、扶貧濟困、平等友愛、融洽和諧的社群環境的重要嘗試。
