一、單項題
1.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月淨租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
2.某專案未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該專案的實際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
3.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。
A適應性
B對專業管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性
4.下列房地產交易活動處於房地產一級市場的是( )
A 房屋出租
B 房地產抵押
C 土地使用權出讓
D 土地使用權轉讓
答案：C
解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場
5.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A高於
B低於
C等於
D高於等於
答案：A
解析：
6.風險最大的是商業物業風險,是因為( )
A商業物業對於巨集觀經濟變化反應最快和最大
B商業投資的預測最難
C商業的社會發展方向不易預測
D商業人員無法競爭時心理變化很大
答案：A
解析：商業物業對於巨集觀經濟變化反應最快和最大
7.房地產開發活動可從( )兩個方面進行考察。
A投資資金量和預期收益資金
B資金流通方式和對策
C出租、出售或經營形態
D物質形態和貨幣形態
答案：D
解析：房地產開發活動可從物質形態和貨幣形態兩個方面進行考察。
8.對於開發投資來說，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括( )
A銷售收入
B開發利潤
C成本利潤率
D投資回報率
答案：A
解析：銷售收入是房地產投資的經濟效果的表現形式。
9.下列關於敏感性分析的方法和步驟表達不當的一項是( )
A找出那些最能反映專案投資效益的經濟評價指標 如財務內部收益率等作為其分析物件。
B從眾多影響專案投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響並在開發週期內不發生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。
C分析時要設定不確定因素的變化範圍
D對專案 的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。
答案：B
10.開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料後通常要在( )內予以核實，給予確認或者提出修改意見。
A10日
B15日
C1個月
D2個月
答案：C
解析：開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料後通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。
11、開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的( )以後，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。
A.20%
B.25%
C.30%
D.40%
【正確答案】：B
【答案解析】：參考教材P327，一般規定，開發商投入的建設資金(不含土地費用)達到或超過地上物預計總投資的25%以後，方可獲得政府房地產管理部門頒發的預售許可證。
12、下列關於過熱與房地產泡沫的說法，不正確的說法是( )。
A.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產泡沫
B.房地產過度開發比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬於房地產市場不正常的大起大落
C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段;而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了
D.“過熱”表現為投資者基於土地開發利用的'目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時丟擲
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬於房地產市場不正常的大起大落。參見教材P54。
13、有一計算期為10年的房地產置業投資專案，經測算，該專案的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，淨現值的期望值為125萬元，淨現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該專案的標準差係數是( )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
【正確答案】：A
【答案解析】：(65/125)×100%=52%。
14、某店鋪的購買價格為60萬元，購買者用現金支付20萬，其餘的為借貸資金，如果店鋪進入正常經營期後第一年的稅後現金流為24000元，投資者權益增加值為2200元，店鋪市場價值增長率為2%，則考慮物業增值時該店鋪的投資回報率為( )。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1%
D.23.1%
【正確答案】：C
【答案解析】：當考慮物業增值收益時，投資回報率=(稅後現金流量+投資者權益增加值+物業增值收益)/權益投資數額，則投資回報率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。參見教材P200。
15、進度計劃管理通常採用網路圖和( )。
A.資源配置圖
B.直方圖
C.橫道圖
D.控制圖
【正確答案】：C
【答案解析】：進度計劃管理通常採用網路圖和橫道圖。參見教材P84。
二、多選題
1、房地產開發專案竣工後，按規定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括( )。
A.竣工圖
B.可行性研究報告
C.工程質量保修書
D.住宅使用說明書
E.竣工驗收備案表
【正確答案】：AB
【答案解析】：專案竣工後，需要整理技術資料(可研報告是其中最重要的一個)和竣工圖，編制竣工檔案。工程質量保修書、住宅使用說明書和竣工驗收備案表都屬於竣工驗收時需要提交的資料。參見教材P93。
2、以下說法正確的是( )。
A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B.淨經營收入=有效毛收入-運營費用
C.稅前現金流=淨經營收入-抵押貸款還本付息
D.稅後現金流=稅前現金流-大修基金一所得稅
E.稅前現金流=淨經營收入-大修基金抵押貸款還本付息
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參考教材P364，稅前現金流=淨經營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項不正確。
3、新設專案法人融資形式的特點有( )。
A.專案投資由新設專案法人籌集的資本金和債務資金構成
B.新設專案法人承擔相應的融資責任和風險
C.從專案投產後的經濟效益來考察償債能力
D.從既有法人的財務整體狀況來考察融資後的償債能力
E.擬建專案在既有法人資產和信用基礎上進行，並形成其增量資產
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P324，新設專案法人融資形式的特點是：專案投資由新設專案法人籌集的資本金和債務資金構成;新設專案法人承擔相應的融資責任和風險;從專案投產後的經濟效益來考察償債能力。
4、根據財務核算與分析的需要，企業利潤可分為( )等四個層次。
A.經營利潤
B.利潤總額
C.稅後利潤
D.未分配利潤
E.可分配利潤
【正確答案】：ABCE
5、在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大後悔值法
【正確答案】：ACE
