【報酬率的求取】
一、報酬率的實質
報酬率(yield rate，Y)也稱為回報率、收益率，是一種折現率，是與利率、內部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內部報酬率)同性質的比率。進一步弄清報酬率的內涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的含義以及之間的區別：投資回收是指所投入資本的回收，即保本;投資回報是指所投人資本全部回收以後所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行那裡得到的利息。因此，投資回報不包含投資回收，報酬率為投資回報與所投入資本的比率，即：
報酬率=投資回報/所投入的資本
可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：這種投資所需要投入的資本是房地產價格，試圖獲取的收益是房地產預期會產生的淨收益。投資既要獲取收益，又要承擔風險。所謂風險，是指由於不確定性的存在，導致投資收益的實際結果偏離預期結果造成損失的可能性。即投資的結果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至可能虧損。以最小的風險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的願望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資物件及其所處的投資環境有關。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是：要想獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險;或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才願意進行有較大風險的投資。因此，從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，基本沒有風險，但利率低，收益也就低;而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風險也大。
掌握了報酬率與投資風險的上述關係，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所選取的報酬率，應等同於與獲取估價物件產生的淨收益具有同等風險的投資的報酬率。例如，兩宗房地產的淨收益相等，但其中一宗房地產獲取淨收益的風險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產獲取淨收益的風險小，從而要求的報酬率低。由於房地產價值與報酬率負相關，因此，在收益能力相同的條件下，風險大的房地產的價值低，風險小的房地產的價值高。
二、投資報酬率排序插入法
收益法估價採用的報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。由於具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價物件同等風險的投資報酬率來求取估價物件的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和主要內容如下：
(1)調查、蒐集估價物件所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種型別的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。
(2)將所蒐集的不同型別投資的報酬率按從低到高的順序排列。
(3)將估價物件與這些型別投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價物件風險程度應落的位置。
(4)根據估價物件風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就求出了估價物件的報酬率。
【假設開發法的基本原理】
1.假設開發法的概念
假設開發法又稱開發法、預期開發法、剩餘法，是將預測的估價物件未來開發完成後的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此求取估價物件的客觀合理價格或價值的方法。
2.假設開發法的理論依據
假設開發法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。
假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒演算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成後的房地產價格;假設開發法中開發完成後的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。
假設開發法更深的理論依據，類似於地租原理(可詳見本書第9章第5節“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩餘，假設開發法通常測算的是一次性的價格剩餘。
3.假設開發法適用的物件和條件
假設開發法適用於具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發專案)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬於毛地的範疇)，以下統稱為“待開發房地產”。
假設開發法適用的條件：
①要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策;②要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規;③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫;④要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發完成後的房地產價值、開發成本和稅費等的預測也會更加困難。
4.假設開發法的操作步驟
運用假設開發法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況;②選擇最佳的開發利用方式;③估計開發經營期;④預測開發完成後的房地產價值;⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。
調查該類待開發土地的基本情況主要包括下列4個方面：
(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位於上海浦東新區的一塊待開發土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區的性質、地位，包括它與上海市區的關係以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區內的.具體坐落狀況，如周圍環境、進出交通便利與否等。
(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。
(3)弄清城市規劃設計條件。包括弄清規定的用途、建築高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。
(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。弄清這些，主要是為預測未來開發完成後的房地產價值、租金等服務。
5.假設開發法的其他用途
假設開發法除了適用於估價，還大量用於房地產開發專案投資分析，是房地產開發專案投資分析的常用方法之一。假設開發法用於估價與用於投資分析的不同之處，是在選取有關引數和測算有關數值時，用於估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用於投資分析是站在一個具體的投資者的立場。
房地產開發專案投資分析的目的，是為了給房地產開發商的投資決策提供依據。假設開發法具體可為房地產開發商提供下列3種資料：
(1)確定擬開發場地的最高價格。如果開發商有興趣取得某個開發場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低於或等於此價格，否則不值得購買。
(2)確定開發專案的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發成本及資金利息等後的餘值，為開發專案所能產生的利潤。此利潤如果高於開發商期望的利潤，則該開發專案被認為是可行的;否則，應被推遲開發，甚至取消投資。
(3)確定開發中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發利潤保持在一個合理的範圍內，同時使整個開發成本、費用在開發過程的各個階段得到有效的控制，不至於在開發過程中出現費用失控。
【制定估價作業方案】
一、估價作業方案的含義和內容
在明確了估價基本事項及確定了估價報告交付日期的基礎上，應再次對估價專案進行分析，制定估價作業方案，以保質、按時完成該估價專案。估價作業方案的核心是解決將要做什麼、什麼時候做、由誰來做及如何去做，即是關於未來一系列行動的計劃。
估價作業方案主要包括以下內容：①擬採用的估價技術路線和估價方法;②擬蒐集的估價所需資料及其來源渠道;③預計需要的時間、人力和經費;④估價作業步驟和時間進度安排。
二、制定估價作業方案的思路
(一)擬採用的估價技術路線和估價方法
在明確了估價基本事項之後，便可以確定擬採用的估價技術路線，初步選擇適用於估價物件的估價方法。估價技術路線是評估出估價物件價值所應遵循的基本途徑，是指導整個估價過程的技術思路。初步選擇估價方法的目的，是為了使後面的蒐集估價所需資料和實地檢視估價物件等工作有的放矢，避免不必要的無效勞動。因為不同的估價方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價方法所不需要的。在前面介紹各種估價方法中已介紹了它們適用的估價物件，在此反過來，哪種型別的房地產在理論上適用哪些估價方法估價也應是清楚的。
在市場法、收益法、成本法、假設開發法中，只要是估價物件在理論上適用的，都應當初步入選，不得隨意取捨。例如，開發完成後價值可以採用市場法或收益法估價的在建工程，理論上應當採用成本法、假設開發法估價;開發完成後價值可以採用市場法或收益法估價的房地產開發用地，理論上應當採用市場法、假設開發法估價;現成的寫字樓、公寓，理論上應當採用市場法、收益法、成本法估價;現成的商場、商業門面，理論上應當採用收益法、市場法估價;現成的遊樂場、影劇院，理論上應當採用收益法、成本法估價。
不同估價方法之間的關係有以下3 種：一是可以同時使用，以相互驗證，而不能相互替代。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量房地產的價值，同時採用多種估價方法進行估價，可以使估價結果更加客觀合理。二是可以相互補充。例如，有些房地產適用成本法估價而不適用市場法估價，如在建工程;有些房地產可能相反，適用市場法估價而不適用成本法估價，如位置和環境很好、適宜建造別墅、尚未開發的生地。三是可以相互引用。例如，市場法中的土地使用期限調整可以採用收益法求取;收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以採用市場法求取;假設開發法中的開發完成後價值可以採用市場法、收益法求取。
因此，房地產估價師應當熟知、理解各來源：建設工程教育網種估價方法及其綜合運用，結合估價物件，正確運用估價方法進行估價。對於同一估價物件，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進行估價。此外，有條件選用市場法估價的，應當以市場法為主要的估價方法;收益性房地產估價，應當選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發或再開發潛力的房地產估價，應當選用假設開發法作為其中的一種估價方法;在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場法、收益法、假設開發法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。
還需要指出的是，上述選用兩種以上估價方法進行估價，是指該兩種以上估價方法均是用於直接得出估價物件的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程採用假設開發法估價，其中的開發完成後價值採用市場法或收益法評估，則此估價專案實際上只採用了假設開發法一種估價方法，而不是採用了市場法、收益法和假設開發法三種估價方法。
(二)擬蒐集的估價所需資料及其來源渠道
針對估價物件、估價目的以及擬採用的估價方法等，需要蒐集哪些資料及其來源渠道，參見本章第五節“蒐集估價所需資料”。
(三)預計需要的時間、人力和經費
任何一個專案都要動用人力、財力和物力。對於屬於專業服務活動的房地產估價，主要是動用人力。根據估價物件、估價目的、估價時點、估價報告交付日期，便可知估價專案的大小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什麼樣的人員以及何時需要等。由於某些房地來源：建設工程教育網產估價師擅長某種型別房地產的估價，或者擅長某種估價目的的估價，或者擅長運用某種估價方法進行估價，在估價物件、估確。
