一、問答題(共3 題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)
(一)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業用房，委託乙評估機構對該商業用房地產進行估價，由於甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構未能對該商業用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業用房的全面詳細狀況，並詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，蒐集了3宗類似房地產。分別測算得到該商業用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然後根據最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用後，求出年淨收益為2940元/M2，再選用銀行貸款利率為折現率，測算出了該商業用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處?
(二)甲公司擁有的某汽車加油站，於1年前進行了裝修改造。站內建有營業樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機和加油槍。現因公司經營方向調整，甲公司擬放棄加油站業務，為此轉讓該加油站，委託乙房地產估價機構評估該加油站的市場價值.
請問：
1.該估價專案的估價物件範圍具體應包括哪些?
2.乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些資料?
二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)
(一)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建築面積為25000M2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經評估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貨款餘額為2億元。當地同類房地產抵押貸款成數一般為50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了徵收決定並公告，經評估，該綜合樓在完全產權狀況下的市場價值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款餘額為4億元。
1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為( )億元。
A10B.11C.13D15
2.2011年7月1日該綜合樓的被徵收價值為( )億元。
A.12B.14C.15D.16
3.徵收補償時，該綜合樓室內裝飾裝修價值和停產停業損失應( )。
A.委託房地產估價機構評估確定
B.由徵收部門根據甲公司提供的發票、完稅憑證等確定
C由徵收當事人協商確定，協商不成的，可以委託房地產估價機構評估確定
D.由徵收部門根據甲公司提供的發票、完稅憑證等，結合市場情況綜合確定
4.政府釋出的徵收決定公告中，一般不包括的內容為( )。
A.徵收補償方案B.行政訴訟權利C.行政複議權利D.搬遷期限
(二)甲公司因債務糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發的某幢辦公樓償還債務。乙房地產估價機構接受法院委託，評估該辦公樓的市場價格,經調查：甲公司債務情況如下：拖欠施工單位工程款欠款300萬元，銀行貸款餘額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬M2,其中已售出3萬M2，經評估,該辦公樓市場價格為6000元/M2，拍賣變現時費用及稅金為2500萬元。
5.法院第一次拍賣保留價應為( )萬元。
A.7500B.9600C.12000Dl8000
6.拍賣完成後，首先應支付的費用為( )。
A.施工單位工程款B.銀行貸款C.第三方欠款D.拍賣變現時的費用及稅金
7.拍賣變現時的費用及稅金不包括( )
A.拍賣佣金B.營業稅及附加C.評估費D.房地產稅
(三)甲公司於3年前以出讓方式取得一宗商業用地使用權，土地使用期限為40年，約定不可續期。經批准規劃建設方案為：容積率為12，設計高度為150m，設計用途為酒店。該專案基礎工程完成時，因城市規劃調整，酒店設計高度降為120m。酒店現已按期竣工，為確定規劃調整給該開發專案造成的損失，甲公司委託乙房地產估價機構進行評估。經分析測算，規劃調整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。
8對該酒店進行損害賠償估價，不適宜採用的估價方法為( )o
A.修復費用法B.損失資本化法C.賠償例項比較法D.損失前後差價法
9.規劃調整該開發專案造成的損失不包括( )
A.投資利息損失B.土地價值減損
C.前期工程費損失D.酒店品質受損造成經營收益損失
10.規劃調整給該酒店造成的價值減損額為()萬元。
A.655.85B.682.08C1675.85D.1702.08
試題參考答案
一、問答題
(一)評分要點：
1.乙評估機構未對估價物件進行實地查勘。(2分)
(或：未對甲公司提供的資料進行核實，2分;未對估價物件拍照，1分)
2.乙評估機構不應向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)
3.確定有效毛收入時應考慮適當的房屋空置率。(2分)
(或：不應把租金直接作為有效毛收入.2分)
4.不應選用350元/M2作為估價物件的客觀租金(或應採用三個可比例項的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)
(或：未說明收益年限，2分)
5.不應選用銀行貸款利率作為折現率。(2分)
(二)評分要求：
1.( l )加油站的`房屋(1分)、構築物(1分)及其佔用範圍內的使用權。(1分)
( 2 )加油站的設施裝置以及工器具等動產。(1分)
( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)
( 4 )加油站的特許經營權。(1分)
2.( l )加油站的房地產權屬證書(房屋所有權證、國有土地使用證)。(1分)
( 2 )加油站的設施裝置情況(儲油罐、加油機等的數量、型號、規格等)。(l分)
( 3 )加油站的營業執照、特許經營資質證書、特許經營權出讓合同。(1分)
( 4 )加油站近3年的經營狀況及財務報表。(1分)
