杭州專案住宅產品深化研究 一、 房地產市場走勢和需求變化特點 1.市場表現及其走勢 隨著政府巨集觀調控的不斷加強，杭州房地產市場開始出現全面下滑。市場成交銳減，陷入低迷狀態。從1-6月份統計看，納入杭州房地產資訊網的八大區域成交量不斷下降，到6月份，成交套數僅為818套，日均成交套數不足28套。相比1月份2879套而言，簡直就跌入冰點。杭州市場觀望氣氛日益濃厚，開發商業需求者信心全面下跌，多方市場調研表明，杭州市場開發商和需求者的市場信心均跌至12年以來的最低點，目前的市場行情不容樂觀。 房地產市場衰退可以分為如下三個階段：第一個階段成交量急劇減少，價格小幅下跌;第二階段成交量繼續減少，幅度不大，但是價格急劇下跌;第三階段成交量開始回升，價格低位徘徊，處於陰跌，市場逐步出清。從杭州目前的市場表現看，正處在第一個階段，市場觀望切分濃厚。從價格看，杭州房價已經開始鬆動，價格出現一定下跌。6月份的成交均價為7440元/平米，與最高價月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。眾多專案開始變相降價，如購房送車、實行98折甚至92折優惠等等。最近開盤的蕭山佳境天城對購房者提供200-300元/平米的價格優惠。 2.需求變化特點市場成交低迷，市場投機開始淡出市常杭州樓市存在比較嚴重的市場投機，這一點毫無疑問。從杭州本地經濟水平和收入水平而言，支撐9000多元的房價，簡直難以想象。杭州城市收入房價比已經突破13：1的'危險水平。經過4年的繁榮，杭州樓市的市場拐點已經逐漸顯露，而今年政府政策的出臺，就直接使這一拐點提前到來。市場轉向，需求結構中變化最大的就是投機客群的急速退常伴隨市場轉向，市嘲羊群心理”開始作用，自住需求客群跟隨退常從目前市場需求去客群看，主要分為如下幾類：(1) 杭州本地自住人群。他們目前構成杭州主要需求人群，從目前在售多個專案購買物件看，目前的需求人群已經以自住需求人群為主。如今年6月25日開盤的順發·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。(2) 開發商的忠實跟隨客戶。一些知名開發商在發展過程中，已經逐漸形成了自己一批比較忠實的市場客戶群，這群人和開發上形成良好的關係，他們非常願意購買這些開發商的產品，即使市場出現一定的波動。由於良好的關係，開發商對這群人一般多有額外的特別優惠，因此，也促進他們的需求。(3) 外地入杭定居人群。這主要以浙江人為主，由於進城思想、子女讀書、業務需要、長期投資等多種原因，富裕的浙江人紛紛來杭置業，處於長期打算，而不是短期投機。(4) 少量投機者。雖然主要的投機者已經退出市場，但是仍然存在少量的投機者，在目前價格下跌的情況下，伺機購入，但是他們已經不是市場的主體。 二、 住宅產品走勢研判投資客戶紛紛撤離，自住客戶成為主體，杭州本地購買比重大幅增加。因此，面對這種變化的市場行情，本專案的住宅產品必須做出相應的調整。產品定位原則如下：(1) 自住導向的產品定位。(2) 品質之上，打造精品，構建紮實的價值基礎(3) 分散市場風險，多元化定位。(4) 充分發揮地塊特色，揚長避短。根據上述原則，我們認為必須全力打造適合居住的杭州住宅社群新典範，仔細規劃產品，三、 產品規劃建議(一)專案情況簡介 1.現狀介紹本專案位於江乾區新風路，西面為鐵路，北面為機場路，南面直達天城路。鄰杭州火車東站，地塊為200*500長
