制度與政策是房地產估價師考試中重要科目，也是房地產估價師考試中的高頻考點。下面本站小編為大家整理的房地產估價師考試製度與政策複習試題，希望大家喜歡。
1、 某房地產價格評估機構對北京一處房屋進行評估，評估價格為300萬元。按國家規定，該評估機構收取評估費最高為( )元。
A.9000
B.10000
C.12000
D.15000
標準答案： B
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1萬元。
2、 某房地產經紀公司獨家代理，為劉某介紹成交一套二手房，該二手房成交價格總額為20萬元，按照最高收費標準規定，該房地產經紀公司可收取劉某房屋買賣代理費最高為( )元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
標準答案： C
解 析：20萬元×3%=0.6萬元。
3、 房地產估價機構資質有效期為 ( )年。
A.2
B.3
C.5
D.6
標準答案： B
解 析：《房地產估價機構管理辦法》第十五條規定，房地產估價機構資質有效期為3年。
4、 《註冊房地產估價師管理辦法》規定，申請人因房地產估價及相關業務以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請註冊之日止不滿( )年的，不予註冊。
A.3
B.4
C.5
D.6
標準答案： A
解 析：《註冊房地產估價師管理辦法》規定，申請人因房地產估價及相關業務以外原因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請註冊之日止不滿3年的，不予註冊。
5、 目前，房地產估價機構各資質等級相應標準中，一級房地產估價機構註冊房地產估價師人數為( )名以上。
A.3
B.5
C.8
D.15
標準答案： D
6、 註冊房地產估價師延續註冊有效期為( )年。
A.1
B.2
C.3
D.5
標準答案： C
解 析：註冊房地產估價師延續註冊有效期為3年。
7、 王某通過A房地產經紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標準，A房地產經紀公司可收取王某房屋租賃代理費為( )元。
A.100
B.250
C.500
D.1000
標準答案： D
解 析：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商一次性收取。
8、 註冊房地產估價師註冊證書失效，不包括( )。
A.聘用單位破產的
B.聘用單位被吊銷營業執照的
C.聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的
D.年齡超過60週歲的
標準答案： D
解 析：註冊房地產估價師有下列情形之一的，其註冊證書失效： (1)聘用單位破產的;(2)聘用單位被吊銷營業執照的;(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產估價機構資質證書的;(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產估價機構聘用的;(5)註冊有效期滿且未延續註冊的;(6)年齡超過65週歲的;(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;(8)其他導致註冊失效的情形。
房地產估價師房地產評估複習資料(一)擬採用的估價技術路線和估價方法
在明確了估價基本事項之後，便可以確定擬採用的估價技術路線，初步選擇適用於估價物件的估價方法。估價技術路線是評估出估價物件價值所應遵循的基本途徑，是指導整個估價過程的技術思路。初步選擇估價方法的目的，是為了使後面的蒐集估價所需資料和實地檢視估價物件等工作有的放矢，避免不必要的無效勞動。因為不同的'估價方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價方法所不需要的。在前面介紹各種估價方法中已介紹了它們適用的估價物件，在此反過來，哪種型別的房地產在理論上適用哪些估價方法估價也應是清楚的。
在市場法、收益法、成本法、假設開發法中，只要是估價物件在理論上適用的，都應當初步入選，不得隨意取捨。例如，開發完成後價值可以採用市場法或收益法估價的在建工程，理論上應當採用成本法、假設開發法估價;開發完成後價值可以採用市場法或收益法估價的房地產開發用地，理論上應當採用市場法、假設開發法估價;現成的寫字樓、公寓，理論上應當採用市場法、收益法、成本法估價;現成的商場、商業門面，理論上應當採用收益法、市場法估價;現成的遊樂場、影劇院，理論上應當採用收益法、成本法估價。
不同估價方法之間的關係有以下3 種：一是可以同時使用，以相互驗證，而不能相互替代。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量房地產的價值，同時採用多種估價方法進行估價，可以使估價結果更加客觀合理。二是可以相互補充。例如，有些房地產適用成本法估價而不適用市場法估價，如在建工程;有些房地產可能相反，適用市場法估價而不適用成本法估價，如位置和環境很好、適宜建造別墅、尚未開發的生地。三是可以相互引用。例如，市場法中的土地使用期限調整可以採用收益法求取;收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以採用市場法求取;假設開發法中的開發完成後價值可以採用市場法、收益法求取。
因此，房地產估價師應當熟知、理解各來源：建設工程教育網種估價方法及其綜合運用，結合估價物件，正確運用估價方法進行估價。對於同一估價物件，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進行估價。此外，有條件選用市場法估價的，應當以市場法為主要的估價方法;收益性房地產估價，應當選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發或再開發潛力的房地產估價，應當選用假設開發法作為其中的一種估價方法;在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場法、收益法、假設開發法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。
還需要指出的是，上述選用兩種以上估價方法進行估價，是指該兩種以上估價方法均是用於直接得出估價物件的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程採用假設開發法估價，其中的開發完成後價值採用市場法或收益法評估，則此估價專案實際上只採用了假設開發法一種估價方法，而不是採用了市場法、收益法和假設開發法三種估價方法。
(二)擬蒐集的估價所需資料及其來源渠道
針對估價物件、估價目的以及擬採用的估價方法等，需要蒐集哪些資料及其來源渠道，參見本章第五節“蒐集估價所需資料”。
(三)預計需要的時間、人力和經費
任何一個專案都要動用人力、財力和物力。對於屬於專業服務活動的房地產估價，主要是動用人力。根據估價物件、估價目的、估價時點、估價報告交付日期，便可知估價專案的大小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什麼樣的人員以及何時需要等。由於某些房地來源：建設工程教育網產估價師擅長某種型別房地產的估價，或者擅長某種估價目的的估價，或者擅長運用某種估價方法進行估價，在估價物件、估確。
房地產估價師複習講義傳統投資決策方法的侷限性：
房地產投資決策中的傳統方法，主要是房地產投資分析中常用的財務評價方法，它是從財務方面來探討專案投資的可行性，應用的前提條件是投資專案現金流可預測。因此，採用財務評價方法進行房地產投資決策分析，首先必須對房地產專案的開發與經營情況做出準確的預測和推斷，否則，即使計算出了專案的財務內部收益率(FIRR)或財務淨現值(FNPV)，也難以做出準確決策。
運用財務評價方法進行投資決策時，一般隱含兩個假定：一是投資可逆性，即通過投資專案現金流人可收回投資，或在市場出現不利狀況時可出售資產收回投資;二是不考慮延期投資對專案預期收益的影響，即不考慮投資的時間價值，當FNPV大於零時現在就投資，當FNPV小於零時就拒絕投資。
在不確定的市場環境下，財務評價方法容易造成房地產投資價值的低估，主要表現在：一是忽視了投資專案中的柔性價值，它假設未來變化是按決策時的環境發生，事實上，房地產投資的長期性和房地產市場的不確定性，要求投資者根據市場條件變化，對專案投資決策適時進行調整。二是忽視了投資機會的選擇，只是對是否投資進行決策，沒有考慮專案可延期性和由此可能產生的價值變化。三是忽視了房地產專案的收益成長，將淨現值是否大於零或是否高於目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準則。實際上，並非所有的房地產投資都能在短期內獲利，而且，有些房地產專案的投資，其目的並不僅是為了獲得財務上的利益，有時更多的是從企業長遠發展的角度來決策，使企業獲得未來成長的機會。
因此，在不確定的市場環境下，傳統的投資決策方法顯然較難滿足科學決策的需要。
