焦急等待2017年房地產估價師考試的小夥伴們可以備考啦，應屆生畢業網為大家整理的2017年房地產估價師《案例分析》隨堂習題，希望對大家有所幫助!
(一)某建築物為28層框架剪力牆結構樓房，於2003年建成並投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優，目 前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外牆貼有白色條形磚，客廳臥室內牆面刷白色塗料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包 套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。
請問：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什麼?
2、寫出估價技術路線。
(二)某企業購得一個已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分裝置安裝。現該企業擬以商業裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
請說明擬優先選用的估價方法及技術路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
(三)甲、乙合作投資開發一房地產專案，雙方各出資1000萬元，經葶收益各按50%分成。到專案建成時投資正好用完，銷售費用也已預提。專案 的總建築面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建築面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬， 雙方結算時再作處理。該專案在短期內銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬 元，現因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬元，自 己應分得 1368.55萬元。
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應該怎樣分配?為什麼?
參考答案：
(一)1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價物件的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術路線：蒐集例項;選取可比例項;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正， 求出比準價格。②收益法技術路線：蒐集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算淨收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出 收益價格。
(二)1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部 分，及5-8 層住宅的哪一部分，即待估房地產的估價物件應該予以明確，當時購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用許可權情況等都必須 一一搞清，在此基礎上評估的抵押價值，應是擬抵押的房地產在委託估價時的公開市場價值扣除法定優先受償的款額後的餘額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設開發法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論採用什麼方法都要注意這是 在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過程中的水電、裝置購置安裝費用，尤其如商業裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式 公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業裙樓以收益法或市場法、假設開發法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時， 需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業位置、環境基本要素、開發經營期、當地類似商場及住宅的售價、租金、運營費用、管理費用、銷 售費用、利率、銷售稅費、開發成本、報酬率(資本化率)等。
(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬元，乙應分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用於銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由於送禮是乙的個人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
1、( )是指由調查人員向被調查者詢問,由被詢問者答覆的調查方法.
A.直接觀察法
B.間接觀察法
C.採訪法
D.報告法
2、已知某市1999-2002年商業用房竣工面積分別為22萬m2、31萬m2、38萬m2、42萬m2.1999-2002年商業用房竣工面積平均發展速度是( )
A.124.05%
B.117.55%
C.32.3%
D.25.49%
3、在編制概算時,零星工程費用一般按主要分項工程定額直接費總額的( )進行估算.
A.5%～8%
B.8%～10%
C.3%～5%
D.10%～12%
4、建設工程總造價由( )構成.
A.建築安裝工程費、裝置購置費、工器具等購置費、其他工程費用、預備費
B.建設專案總費用+合理利潤+稅金
C.建設專案總費用+固定資產投資方向調節稅
D.建築安裝工程費、裝置購置費、工器具等購置費、工程建設其他費用、預備費、固定資產投資方向調節稅、貸款利息
5、供給彈性是指由於影響供給的諸多因素髮生變化後,供給量作出反應的程度.通常用供給價格彈性係數來表示價格變動引起供給量變化的程度.供給價格彈性係數是( )與( )的比值.
A.供給量變動率價格變動率
B.需求量變化率價格變化率
C.價格變化率供給量變化率
D.價格變動率需求量變化率
6、對單個廠商而言,他按利潤最大化原則決定產品的產量,廠商均衡的條件是( ).
A.邊際收益大於邊際成本
B.邊際收益等於邊際成本
C.邊際收益小於邊際成本
D.A、B、C都不正確
7、金融工具有多種多樣,一般將其分為( )兩類.
A.直接金融工具和間接金融工具
B.企業金融工具和個人金融工具
C.長期金融工具和短期金融工具
D.貸款金融工具和存款金融工具
8、在現代經濟條件下,各國金融機構體系一般包括四個部分,即( ).
A.中央銀行、商業銀行、政策性銀行、國際銀行
B.中央銀行、商業銀行、政策性銀行、非銀行金融機構
C.地方銀行、商業銀行、政策性銀行、非銀行金融機構
D.中央銀行、工業銀行、政策性銀行、非銀行金融機構
9、我國《保險法》規定:"( )是投保人與保險人約定保險權利義務之間的協議."
A.保險協議
B.保險合同
C.保險合約
D.保險形式
10、( )是由國家主管會計工作的行政部門--財政部門以及其他相關部委制定的會計方面的規範.
A.中國會計制度
B.中華人民共和國會計制度
C.會計法
D.國家統一會計制度
參考答案:1、C 2、A 3、A 4、D 5、A 6、B 7、A 8、B 9、B 10、D
(一)某舊廠房的建築面積為5000m2。根據其所在地點和周圍環境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，並可獲得政府批准，但需補交土地使用權出讓 金等400 元/m2(按建築面積計)，同時取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2;裝飾裝修改造完成後即可全部售 出，售價為4000元/m2(建築面積);銷售費用和銷售稅費為售價的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現率為12%)。
1.該廠房裝飾裝修改造後的總價值為()萬元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
2.需補交土地使用權出讓金等費用為()萬元。
A.100
B.200
C.240
D.300
3.利用現金流量折現法測算該舊廠房的正常購買總價為()萬元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
4.不屬於待開發的土地是()。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(二)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設3000m2建築面積的房屋。房 屋建設期為 2年，建成後，其中1000m2建築面積歸甲所有，2000m2建築面積由乙使用20年，期滿後無償歸甲所有。現今，乙有意將其現在使用的房地產使用期滿 後的剩餘年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準並有爭議，協商請一家房地產估價機構進行估價。
5.該房地產估價機構的估價思路不宜採用()。
A.市場法
B.成本法
