某在建工程開工於2003年4月1日。總用地面積5000m2，規劃總建築面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當時取得土地的花費為樓面價1200元/m2。該專案的正常開發期為3年，建設費用(包括前期工程費用、建築安裝工程費、管理費等)為建築面積2800元/m2。至2004年10月1日實際完成了主體結構，已投入50%的建設費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設費用，建成後半年可租出，可租出面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建築面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當地購買在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產開發專案的銷售稅費為售價的`6%，
試利用上述資料用現金流量折現法估算該在建工程2004年10月1日的正常購買總價和按規劃建築面積折算的單價為多少(報酬率為8%，折現率為10%)。
試題答案：1
試題解析：
解： (1)設該在建工程的正常購買總價為V。
(2)續建後的總價值用下式計算
=14396.65萬元
(3)續建總費用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09(萬元)
(4)銷售稅費總額=14396.65×6%=863.80萬元
(5)購買該在建工程稅費總額=V×3%=0.03V
(6)V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V=7207.53(萬元)
故：該在建工程總價為7207.53萬元
該在建工程單價為1801.88元/m2。
