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問題：成本法最基本的公式?
答疑：成本法最基本的公式為：積算價格=重新購建價格一折舊
適用於新開發土地的基本公式
新開發土地包括填海造地、開山造地、徵用農地後進行“三通一平”等開發的土地，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)在舊城區中拆除舊建築物等開發的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：
新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發利潤
上式中：開發完成後可轉讓土地面積的比率=開發完成後可轉讓土地面積的總面積/開發區用地總面積×100%
實際測算時通常分為下列3大步驟進行：
(1)計算開發區全部土地的平均價格。
(2)計算開發區可轉讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率即是。
(3)計算開發區某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當的增減調整即是。
對新開發區土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)因為新開發區在初期，房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。
在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：
新建房地價格=土地得成本+土地開發成本+建築物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤
在新建建築物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發成本及應歸屬於土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發利潤，即：
新建建築物價格=建築物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發利潤
在實際估價中應根據估價物件和當地的實際情況，對上述公式進行具體化。
適用於舊房地產的基本公式
在舊房地的情況下，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)成本法的基本公式為：
舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發成本+建築物的重新購建價格-建築物重新購建價格
在上式中，必要時還應扣除由於舊建築物的存在而導致的土地價值減損。
在舊建築物的情況下，成本法的基本公式為：
舊建築物價格=建築物的重新購建價格-建築物的折舊
問題：國有建設用地使用權出讓的需要?
答疑：國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費用的行為。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)拍賣、掛牌和協議等方式。在招標出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。
在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應價或最高報價)。在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對於列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾願意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據。
問題：房屋重置價構成因素增減的一般原則?
答疑：本文的估價物件是工業廠房，而且大部分的估價目的是抵押貸款，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)它有別於其他用途、其他估價目的，因此其房屋重置價構成因素增減的原則主要如下。
(一) 房屋建安工程費依客觀成本為準，要對實際成本進行增減在估算房屋建安工程費時，往往估價人員會向委託方索取當時該房屋建築安裝的預算或決算資料，此時不能簡單盲目地以其當時實際發生的房屋建安費通過指數調整法來求取。如果採用這種方法時，要分析其實際成本與社會的客觀成本的差異，進行必要的增減。
如果採用單位比較法(結合指數調整法)時，應認真分析並比較區別估價物件房屋與選擇參照的房屋在房屋建築特徵中的各種條件差異，對差異部分作必要合理的房屋建安工程費增減。
(二) “一定比率”的'選取要依估價物件實際狀況進行增減前期費用、基礎設施建設費、管理費等專案的取值，一般都是以“房屋建安工程費”(或與之相關聯的“開發成本”)為基數，按“一定比率”來計取。這時“一定比率”的取值大小要與估價物件實際狀況相匹配，這是對價值構成因素增減的一種變相處理手段，其增減原則應視估價物件的實際狀況(在前面的“注意事項”中已述，此不重複)。
(三)依房地產最初投資者獲取投資利潤的方式不同進行因素的增減主要針對 “開發利潤”及“銷售稅費”。自用專案畢竟與開發銷售專案不同，工業廠房大多是自用(少數是出租)，它的主要模式是：投資建廠→生產產品→銷售產品→回收投資獲取利潤。它與開發房地產銷售專案有著本質的區別，房地產開發專案的利潤是通過銷售房地產而取得，而自用工業廠房專案的利潤是通過其工廠生產的產品來獲取利潤。其理由是：(環球網校房地產估價師頻道為您整理)①興建工業廠房專案的共同特點為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設計用途難以改變(或改變用途要耗費大量資金)、難以出售;②工業廠房專案它注重的是其生產出的產品利潤，除非產品滯銷失去市場競爭力或經營不善，使投資者難以賺取投資利潤回收原始投資，否則也不願意轉讓廠房。
因此，在對工業廠房專案估價而確定房屋重置價時，不應含有銷售稅費，可視情況適當少量的計取開發利潤。
(四)應區分在建專案、停建專案與停產專案進行因素增減在建專案應按工程形象進度估算建安工程費外，還要考慮其效應不能發揮對房屋價值的減損;停建專案除了按在建專案考慮之外，還應考慮停建專案對今後要續建時所帶來的返工及不利影響因素;停產(停止生產產品)專案應考慮轉換生產產品所需要的新增建安投入，即效用改變對原工業用房的價值減損。
問題：哪些土地使用權出讓可採取協議方式?
答疑：根據“深府[2001]94號”文的規定，協議方式出讓土地使用權僅限於以下範圍：
(一)工業用地(特區內限高新技術專案用地);
(二)市、區政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地;
(三)市、區財政全額投資的機關、文化、教育、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)衛生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地;
(四)軍事用地。
問題：什麼是協議出讓土地使用權?
答疑：
協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，並將土地使用權讓與土地使用者的行為。
