導語：“去庫存”是中央確定的今年五大經濟任務之一。年初以來，我國出臺了一系列刺激房地產銷售的政策，包括降低購房首付款比例、調整房地產契稅、個人二手房交易“營改增”等。
政策效應有待顯現，效果此涼彼熱。新政策的出臺帶動房地產市場出現一些新跡象：深圳、上海、北京等一二線城市房價快速上升，而庫存壓力大的三四線城市起色不大。伴隨一二線城市房價飆升，一些風險因素也在萌芽。不少購房者的首付使用擔保公司、房地產金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式，客觀上抬高了購房者的償還壓力和風險。如何在“去庫存”的同時避免產生新風險?進城農民工的“安居夢”還面臨哪些困難?開發商怎麼看待當前市場變化?眼下是在三四線城市投資買房的好時機嗎?從本期開始，我們推出“穩健去庫存”系列調查報道，把脈房地產市場新走向，傾聽購房者和開發商的心聲，摸底三四線城市商品房庫存情況，為“去庫存”建言獻策。
買房，首付從哪兒來?
誰用首付貸
多家中介機構、P2P公司涉足首付貸，藉助信貸槓桿降低購房門檻
王娟是北京某銀行職員。畢業幾年後，她想在北京買一套房子安家。經過幾個月艱難又糾結的看房，去年底，王娟選中了一套二手房，房子總價180萬元左右，首付三成，得先付54萬元。
原本以為挺順利，沒想到交首付時卻遇到了麻煩。先期給了房主10萬元定金後，王娟也預備好了首付剩餘的44萬元。但此時房屋中介說，這44萬元得先放到他們的資金監管平臺上，不能直接支付給賣家，這樣做“是為了保證買賣雙方的利益”。而賣家卻急於拿到現金。
中介跟買賣雙方分別聊了聊，給出了一個“兩全”辦法：王娟首付這筆錢可以放到中介旗下的擔保公司全額質押，然後再貸出一筆同等金額的現金付給賣家。這樣賣家能直接拿到現金，而王娟雖說是要支付一筆貸款利息，但利息也不高，3個月利率0.5%，更重要的是能順利買到心儀的房子了。
像王娟一樣被迫首付貸的人未必是多數，但近期監管層叫停首付貸已引起市場的廣泛關注。事實上，首付貸在2014年就現身，近幾年發展十分迅速，一些城市的購房者甚至可以幾萬塊錢就買一套房，背後的風險不言而喻。
到底是哪些人在使用首付貸?
中原地產首席分析師張大偉說，使用首付貸的群體主要集中在兩類：
一是想買一套房子，前一套房子要賣掉，但是存在一個時間差，需要資金來週轉，可能需要過橋資金，就想到首付貸，這類大概佔到三四成;
二是在某些城市確實出現了一些融資投機的購房者，因為沒有能力購房，藉助信貸槓桿來降低門檻。“不過，很難判斷購房者是用來自住還是投資。”張大偉說。
那麼，又是誰在提供首付貸?
據調查，提供首付貸的模式主要有兩種：
一種是一些房地產中介機構與開發商合作，由中介或售樓處向購房者推薦，中介自己提供小額貸款服務，或是作為中間人，尋找合適的金融機構提供貸款;
另一種是一些網際網路金融平臺、小貸公司等與房地產商、中介機構合作，特別是一些網路借貸平臺(P2P)，利用自身“優勢”，提供的資金多來源於一些個人投資者。
一般申請P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例，申請貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料，提供的資信證明越多，可貸金額越高，月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必須登記資金去向，資金可以用於首付貸，只是與銀行溝通時需說明是用於裝修或個人消費。再如，平安好房推出的好房貸，如果有抵押物，最多可提供抵押物價值70%的貸款，沒有抵押物則最高放款30萬元。
萬一還不了貸款怎麼辦?
北京京融家擔保公司客戶經理段林說：“有很多首付貸是通過擔保公司擔保，從銀行辦的貸款，但貸款用途註明個人消費，不會告訴銀行是用於首付。如果還不上，我們會幫客戶到銀行申請展期，銀行也會同意的，因為我們公司在銀行有保證金。隨後2到3個月，你可以去籌錢。最後實在還不了，不是還能賣房嗎?不過現在還沒遇到還不了的。”
風險大不大
首付貸讓槓桿能變成10倍，高槓杆放大不合理需求，易導致房地產市場出現泡沫
讓原本沒能力購房的人有了購房資格，提供首付貸機構的資金來源又有很多不確定性，這其中的風險可想而知。
“可以說，首付貸的風險很大，因為其背後資金來源有很大的不確定性，涉及的機構較多，無法做到全面把控和核實。”張大偉說。
張大偉介紹，一般的按揭貸款會在房本上留一個他項權利證的抵押，這樣就不能無限制做抵押，但首付貸更多的是信用貸，不需要確權，也不需要做他人權利登記，極端情況下可以在很多地方重複做首付貸。而且首付貸又不像銀行的消費貸能在央行系統查到資金流向，一旦市場出現較多不可控的風險，產生的不良影響就會非常大。
以兩成首付購買一套100萬元的房子為例，一般買房者需要銀行貸款80萬元，自付20萬元，槓桿為5倍。而有了首付貸，買房者首付部分能再貸款10萬元，共貸款90萬元，自付只需10萬元，槓桿就變成了10倍。
“如此高的槓桿率，一旦房價下跌、投機者資金出現缺口，無法還貸，風險就會轉嫁到銀行身上，繼而給經濟帶來不穩定因素。”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說。
建設銀行上海分行副行長孫維說，首付貸買房，沒有本金或是隻有很少的本金付出，賭的是房產一路上漲，如果房子下跌，就有可能出現棄房，這給投機者提供了便利，降低了他們的成本，而給真正的放貸機構帶來了風險，也會使風險波及銀行。
深圳一家銀行相關負責人表示，一旦房貸出現違約，銀行會拍賣作為抵押的房產。如果大面積違約，銀行就需要出手大量的房產。這些房產入市，必然會導致房價下跌。而房價下跌，購房者會出現觀望。抵押的房產賣不出去，銀行只能不斷降價拋售，最終導致樓市崩盤，而降價也會造成銀行的錢縮水，最終波及儲戶，對實體經濟造成影響。
“首付貸幫購房者放大了槓桿，容易導致投機，人為放大了不合理的需求，很可能形成房地產區域性泡沫。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，考慮到在整個金融體系的資產中，房地產貸款佔比較高，房市如果出現區域性泡沫就容易對金融體系帶來危害。
“而對金融機構來說，這種變相繞開銀行的首付門檻作用，導致很多有投機需求、不具備還款能力的人得到放款，也在風險控制方面埋下了隱患。而且，首付貸的出現，使很多本來沒有購房能力和購房意願的人被刺激，吸引越來越多的人進行投資，卻忽視了房地產的整個泡沫風險。如果未來房地產出現泡沫，會對放款者和購房者帶來很大損失。”曾剛說。。(歐陽潔謝衛群陳建鳳)
首付貸，風險怎麼解?
叫停有效嗎
不良記錄能包裝，產品變身湊首付，不易判斷資金流向，很難實現“一刀切”管控
首付貸等樓市配資背後隱藏的風險，已引起相關監管部門的注意。3月4日，深圳市金融辦發函至相關行業協會，要求對深圳地區首付貸或其他涉及高槓杆房貸情況進行摸底排查，進一步研究新興金融機構在“加槓桿”中的風險。3月18日，深圳市網際網路金融協會發布通知稱，嚴禁新開展“眾籌炒樓”業務，對於存量業務，立即停止募集並清理，任何企業不得通過更改“名稱”、轉為線下籌集等方式繼續開展業務。
監管風聲趨緊，首付貸能否真的偃旗息鼓?
3月21日，本報記者來到北京市朝陽區中天置業房地產公司，詢問是否提供首付貸。工作人員接待了記者，說可以提供首付貸款的服務：客戶如果需要30萬元首付，且在北京沒有不動產，那麼中介公司可以幫忙包裝身份向銀行申請無抵押信用貸款，但不能告訴銀行貸款用於首付，而要說用於消費或者是房產裝修。
據該公司工作人員介紹，客戶只需要提供個人的工作證明、銀行流水、徵信報告、學歷證明和公積金卡。即使是那些有不良信用記錄的客戶，中介公司也可以通過內部渠道進行“包裝”，保證客戶向銀行一次性申請貸款成功，但“包裝”需要付服務費。
以30萬元現金貸款為例，中介公司幫客戶向銀行貸款時，3年期貸款年利率為10%，按照等額本息還款方式，也就是30萬元現金貸款分36期還，每期需還10500元，所有還清共計37.8萬元，其中中介公司收取2%的中介費，即6000元。
記者隨即又詢問了幾家網際網路金融公司。據瞭解，97房貸網、博民易貸、易貸網等多家貸款公司推出的貸款產品，仍可以起到“首付貸”的作用。
以易貸網為例，3月21日，記者在該P2P平臺上申請了一筆45萬元的信用貸款。平臺工作人員在詢問了記者收入與工作情況後表示：符合條件，可以貸款。
該工作人員稱，易貸網與多家小額貸款公司合作，可以幫客戶同時從數十家公司借款，儘管小貸公司額度有效，還是可以一次借到數十萬元。“這筆錢你買房付首付或買車，隨便怎麼消費都行。”
“比如年輕人想買房，但湊不齊首付，就跟親戚朋友借點錢，很難判斷從哪裡借到的錢，或是借到的錢用於何種用途。”中原地產首席分析師張大偉說，一些包裹在不同名目中用於首付的借貸產品，不排除存在暗箱操作的可能，但發現和識別又有一定困難，尤其是一些通過消費貸款等產品借到的資金，無法追蹤其資金流向，仍可能流向樓市，從監管層面很難對首付貸進行“一刀切”管控。
整治有招嗎
模糊地帶需要加緊出臺政策完善監管，銀行應加強對客戶首付資金來源的關注
“網際網路金融創新灰色地帶要儘可能限制，不應該進行投機炒作。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，首付貸的出現，尤其是通過P2P公司進行首付貸的行為，恰恰說明了監管層面在一些領域的缺位。守住不發生系統性風險的底線，就要對此類網際網路金融創新在監管措施上更有效，使其向合規理性的軌道發展。
“有資料顯示，去年深圳首付貸規模在25億—30億元，但我認為應該不止。”深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧認為，一些用其他形式比如消費貸、信用貸偽裝的首付貸，很難被發現和調查出來。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現實。
陳藹貧認為，目前首付貸也並非不受監管，只是網際網路金融的'法律法規還存在一些模糊地帶，需要政府加緊出臺相關政策，逐步完善監管。
“想要叫停首付貸，首先應當明確要求銀行、中介機構等正規機構不參與其中。”張大偉認為，此前一些P2P平臺並沒有發放首付貸款的資質，無法確認資金來源，在資金使用上也存在風險，相關部門應當結合網際網路金融的專項整治活動，對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平臺合作開展的金融業務進行清理整頓。
不僅如此，銀行自身也要強化風險防範意識。曾剛認為，銀行應加強對客戶首付資金來源的監控和關注。原則上，銀行要加強對放貸的稽核，評價借款人償付能力，堅持貸款發放標準。
目前，建設銀行上海分行明確要求，房貸者事前要簽署宣告，承諾首付部分為自有資金。但是，銀行人士坦言，銀行在貸款時，不可能杜絕首付貸，因為銀行不掌握全部資訊。讓資訊對稱起來，才可能真正防止首付貸的出現。
交通銀行深圳分行相關負責人介紹，目前，該行在發放購房貸款時，會對貸款人的首付款進行詳細核實，一旦發現使用首付貸產品，將不允許其按揭。銀行會從多層面對貸款申請人的首付款情況進行核實，既包括面談及電話核對，從側面瞭解其主要收入及首付款來源，也要審查申請人的賬戶流水，通過流水判斷申請人的資金收入情況，查詢是否有可疑資金流入。“此外，申請人刷首付款必須使用本人名下的借記卡。”(記者王 觀呂紹剛)
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房貸方式有幾種?
目前常見的房貸方式有公積金貸款，商業貸款和公積金組合貸款三種，購房者該選擇何種貸款方式呢?
公積金貸款
選擇公積金貸款每月還貸壓力相對較小，且支付的利息也較少，若購房人希望獲得較低的貸款利率，且貸款額度不大，那麼公積金貸款應是首選，只是其放款時間較長，著急買房的人最好考慮到這一點。同時，房屋市場上有部分開發商拒絕買家進行公積金貸款買房，所以考慮用公積金貸款購房的人務必注意。各地對貸款額度的要求不同，詳細可諮詢當地住房公積金管理中心。目前，北京地區個人和家庭最高可貸120萬元，在上海市繳納住房公積金的家庭，首套房個人最高貸款限額為60萬元，家庭最高120萬元。
商業貸款
辦理商業按揭貸款時，貸款審批週期一般在2周，前提是所需貸款資料齊全，不同銀行的進度可能會有不同。當前基準利率為4.9%，借款人的貸款期限最長可以計算到借款人65週歲，同時不得超過30年。商業貸款雖然利率較高，但是還款快、程式簡單，若購房人並未繳納公積金，或者繳納時間不長，可以選擇商業貸款。銀率網分析師建議，由於銀行優惠政策不同，每家銀行商業房貸的首付和利率也有不同程度的上浮和下調，在申請商業房貸時，對貸款銀行也要“貨比三家”，擇優選之。
公積金組合貸款
比如，房屋總價100萬元，要貸款70萬元，但是公積金最高額度只有50萬元，那麼剩餘20萬元可以選擇商業貸款，組合貸款總的貸款額度不得超過70萬元。對於組合貸款，若購房者借款額度較大，且貸款的期望額度已經超過公積金貸款的可貸額度，可選擇組合貸款方式，但是由於受到公積金貸款和商業貸款雙方條件的限制，一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款最高上限才使用，辦理起來會複雜些，放款速度自然也會慢一些。總之，購房者一定要注意權衡利弊，選擇適合自己的貸款方式。
分析師建議，選擇購房貸款前，購房者需要對自己的資產情況進行評估，包括對家庭現有經濟實力作綜合評估，經濟實力包括存款和可變現資產兩大部分;對家庭未來的收入及支出作合理的預期;注意自己的還款能力和可貸額度，這是決定可貸款額度的重要依據。
