房地產估價師理論與方法考試要點你複習了嗎?下面是本站小編精心為大家整理的房地產估價師理論與方法要點：房屋折舊，希望對大家有幫助，更多內容請關注應屆畢業生網!
房屋折舊的有關規定
1992年6月5日，建設部、財政部制定的《房地產單位會計制度-會計科目和會計報表》(建綜[1992]349號印發)對經租房產折舊作了有關規定。這些規定雖然是針對會計上的折舊和“經租房產”的，但其中的房屋分類分等和一些引數，如房屋的耐用年限(壽命)、殘值率等，對於估價上求取建築物的折舊有一定的參考價值。經租房產折舊的有關規定如下：
(1)計算折舊必須確定房產的價值、使用年限、殘值和清理費用，計算公式為：
年折舊額=原價×(1-殘值率)÷耐用年限
(2)經租房產根據房屋結構分為下列4類7等：
①鋼筋混凝土結構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內外裝修良好，裝置比較齊全。
②磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚牆承重的結構，外牆部分砌磚、水刷石、水泥抹面或塗料粉刷，並設有陽臺，內外裝置齊全的單元式住宅或非住宅房屋。
③磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚牆承重的結構，外牆是清水牆，沒有陽臺，內部裝置不全的非單元式住宅或其他房屋。
④磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木(石料)結構。這類房屋一般是外部有裝修處理、內部裝置完善的庭院式或花園洋房等高階房屋。
⑤磚木結構二等：結構正規，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等裝置的普通磚木結構房屋。
⑥磚木結構三等：結構簡單，材料較差，室內沒有專用上、下水等裝置，較低階的磚木結構房屋。
⑦簡易結構：如簡易樓、平房、木板房、磚坯房、土草房、竹木捆綁房等。
(3)各種結構房屋的耐用年限一般為：
①鋼筋混凝土結構：生產用房50年，受腐蝕的'生產用房35年，非生產用房60年。
②磚混結構一等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年。
③磚混結構二等：生產用房40年，受腐蝕的生產用房30年，非生產用房50年。
④磚木結構一等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年。
⑤磚木結構二等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年。
⑥磚木結構三等：生產用房30年，受腐蝕的生產用房20年，非生產用房40年。
⑦簡易結構10年。
(4)房屋殘值是指房屋達到使用年限，不能繼續使用，經拆除後的舊料價值;清理費用是指拆除房屋和搬運廢棄物所發生的費用;殘值減去清理費用，即為殘餘價值，其與房屋造價的比例為殘值率。各種結構房屋的殘值率一般為：①鋼筋混凝土結構0;②磚混結構一等2%;③磚混結構二等2%;④磚木結構一等6%;⑤磚木結構二等4%;⑥磚木結構三等3%;⑦簡易結構0。
房屋完損等級評定的有關規定
房屋完損等級是用來檢查房屋維修養護情況的一個標準，是確定房屋真實新舊程度和測算房屋折舊的一個重要依據。房屋的完好程度越高，其現值就越接近於重新購建價格。
1984年11月8日，原城鄉建設環境保護部發布了《房屋完損等級評定標準(試行)》，同年12月12日釋出了《經租房屋清產估價原則》。現將有關內容綜合如下：
(1)房屋完損等級是根據房屋的結構、裝修、裝置三個組成部分的各個專案完好、損壞程度來劃分的，分為下列5類：①完好房;②基本完好房;③一般損壞房;④嚴重損壞房;⑤危險房。
(2)房屋結構、裝修、裝置三個組成部分的各個專案為：①房屋結構組成分為地基基礎、承重構件、非承重牆、屋面、樓地面;②房屋裝修組成分為門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修;③房屋裝置組成分為水衛、電照、暖氣及特種裝置(如消防栓、避雷裝置等)。
(3)房屋完損等級的判定依據是：
①完好房：結構構件完好，裝修和裝置完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常。或雖然個別分項有輕微損壞，但一般經過小修就能修復的。
②基本完好房：結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養，裝置、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修能恢復的。
③一般損壞房：結構一般性的損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面區域性漏雨，裝修區域性有破損，油漆老化，裝置、管道不夠暢通，水衛、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或區域性大修更換部件的。
④嚴重損壞房：房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，裝置陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛、電照管線;器具和零部件殘缺及嚴重損壞，需進行大修或翻修、改建的。
⑤危險房：承重構件已屬危險構件，結構喪失穩定及承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的。
(4)房屋新舊程度的判定標準是：
①完好房;十、九、八成;②基本完好房：七、六成;③一般損壞房：五、四成;④嚴重損壞房及危險房：三成以下。
