只有付諸行動，才算是真正懂得了每天都進步一點的道理。 應屆畢業生考試網小編為大家提供了房地產估價師案例與分析高效備考題，希望能夠幫助到大家。
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權證》記載的建築面積為460m2。因年久失修，經房屋鑑定部門鑑定為危房，由上級總公司批准翻建，建築面積可增至600m2，該公司認為建600m2經濟上不合算，擅自建成建築面積1000m2的寫字樓。現該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業，擬請某估價機構對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批准權在( )。
A.政府房地產管理部門
B.政府規劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
答案：B
2.評估時依據的建築面積應為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
答案：D
解析：
因為評估時，估價物件為一新建成的寫字樓，沒有經過政府規劃部門批准，不能辦理房產證，無法確定其合法建築面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
3.該公司委託評估應選擇( )。
A.房地產管理部門
B.資產管理部門
C.有資格的房地產估價機構
D.驗資機構
答案：C
某於2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由於生意經營不善，擬於2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委託某房地產估價公司進行評估，請你作為一名房地產估價師寫出評估該住宅轉讓價格的估價技術路線。
標準答案：
1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉讓之日的`完全產權售價。
2.根據張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅後，可以與該銀行繼籤按揭合同，繼續向銀行支付剩餘本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產權的售價減去需繼續向銀行支付的剩餘本息值在轉讓之日的現值，得出該套住宅的轉讓價。
趙某於2005年6月預購了一幢別墅(總售價為120萬元)，並先後向開發商支付了114萬元。該別墅於2006年6月30日竣工後，趙某付清了剩餘的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，並重新進行了裝修，花費了40萬元。文章來源：考試。大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，並於2006年9月10日委託估價機構進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現估價人員掌握的資料有：
1.趙某與開發商於2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;
2.趙某的購房發票;
3.商品房預售許可證影印件;
4.其他有關房地產市場資料。
請問：
1.上述資料用於抵押估價是否齊全?
2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價?
3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什麼?
標準答案：
1.上述資料用於抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。
2.房地產估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構應按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業務而迎合估價委託人的要求，使估價結果畸高或畸低。
3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。因為重新裝修會破壞原有裝修，並使原有裝修價值受損，所以重新裝修後的房地產價值並不等於簡單的成本相加，應按別墅裝修後的社會平均成本進行估價才是科學合理的。
