導語：市場調研報告是經過在實踐中對某一產品客觀實際情況的調查瞭解，將調查瞭解到的全部情況和材料進行分析研究，揭示出本質，尋找出規律，總結出經驗，最後以書面形式陳述出來。這就是調研報告。以下是小編整理關於公寓的市場調研報告，以供參考。
一、起 源
酒店式公寓的概念最早起源於歐洲，是當時旅遊區內租給遊客供其臨時休憩的物業，由專門的管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當於個人的臨時住家，這些物業就成了酒店式公寓的雛形。
酒店式公寓的提出至今已有約30年時間。20世紀中葉，一些發達國家的主要城市，尤其是在美國，經歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨於鬆散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化，隨之開始對配有傢俱的公寓產生需求。而當星級酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發展，人們生活不再拘泥於一個地區。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施標準，採用公寓房型設計的一種物業經營模式。由於價格低於酒店標準，而服務水準又大大高於普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。
我國的酒店式公寓最早是出現在深圳，深圳是我國改革開放的.前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。之後又出現在上海、北京等地，目前全國各大中城市都有發展。
二、概 念
酒店式公寓是指位於大型商圈內，保持統一裝修模式、配置一整套高標準硬體設施和酒店服務系統、聘請專業酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司並由其統一經營和管理、區別於純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使用。
酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，定位成為服務高階市場的產品，是一種只做服務、沒有酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了資訊時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供祕書、資訊、翻譯等商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能於一體。概括地說，就是將星級酒店的高標準服務
融於日常生活之中。購買者擁有單元產權，既可以自住、出租，也可以轉售，是一種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓祕密性和生活風格的綜合物業。因此，酒店式公寓更多地被稱為“酒店式服務公寓”。
酒店式公寓大多位於成熟商務中心，外國企業和外籍人員聚集流動地帶，這些地區寫字樓、酒店、商業中心等服務配套設施完善，擁有高檔公寓的硬體配置，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務品質完全滿足了這些客戶的需求。同時，相對獨立穩定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。
三、特 點
3．1、酒店獨立產權
投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產權。酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產權，可自住、可出租、可轉售，所以它是擁有私家產權的酒店。不過大多數酒店式公寓，投資者在一定期限內只擁有客房的所有權，而沒有經營權。
3．2、酒店式管理
酒店式公寓屬於酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務，以及各種鐘點等服務。由於酒店式公寓的公共設施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。
3．3、兼具居住度假與投資兩種功能
酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。
四、用途分類
4．1、商務酒店式公寓
商務酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業聚集，便利的交通、優越的地理位置、齊全的配套設施，從而形成了濃郁的商務氛圍。
目前在許多大型中心城市中，很多專案定在商務酒店式公寓上。因為商務酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓裡辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租
金足以買下一百多平米的商務酒店式公寓，這些公司就認為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務酒店式公寓為主。
4．2、商住酒店式公寓
商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由於地處繁華商業地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值。雖然商住酒店式公寓商務環境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務酒店式公寓的那種商務氣氛。商住混合在一座樓中，辦公環就大打折扣。它只在特定區域記憶體在，其物業功能模糊，辦公、居住混合，環境雜亂。辦公的人經常能聞到鄰居住戶家裡飄出的炒菜味；而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網路、物業管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這裡的客戶滿意。但由於商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。
4．3、新生代酒店式公寓
一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業於一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓 。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務更便捷，同時，在同樣品質的環境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌傢俱、電器，再加上商務酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細緻的服務專案和全天候商務服務，它可以作為老闆或高階員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。
五、開發流程
市場定位 → 需求分析 → 區位選擇 → 規劃設計 → 裝修標準 → 經營管理
5．1、市場定位
酒店式公寓的硬體設施和服務內容決定於酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位則決定於購買或租賃這類物業的使用者的需求。
1、海內外常駐當地的商務機構和其它機構
2、國內及海外常來當地的商務人員
3、當地企業
4、SOHO族
5、個人或家庭居住生活者
上述群體的需求差別較大，一個酒店式公寓專案難以同時滿足所有群體的需求，若以滿足某一類或相追認的某幾類群體需求為目標，則可以為提供更適宜的產品和服務。幾年來的發展已分化出兩大類，一類為側重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務的酒店式公寓；另一類為側重辦公功能，為各類機構或個人提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式商務公寓。用於居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各類群體的需求不同，面向不同的群體，就有不同的功能設定、硬體設施和服務內容。
5．2、需求分析
酒店式公寓的市場需求者主要有以下幾類：
1、海內外常駐機構的商務人員、管理人員和技術人員
國內及海外常駐機構，規模較大，派駐人員較多的，一般有專門的辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓，商住樓或酒店式商務公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，現在一般不會選擇酒店。規模小、派駐人員少的海內外駐地機構往往將居住空間與辦公室合為一體，需要的戶型面積小，可選擇商住樓或酒店式公寓。實力較強，注重形象的機構更傾向於酒店式公寓。
2、國內及海外商務人員
由於業務關係，國內及海外都有不少商務人員會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中購買或租用一套房，以方便居住和辦公。
3、投資者
不少人購買房屋用於投資，一般選擇戶型面積小。總價低的物業，酒店式公寓是投資者，尤其是香港投資者樂於購買的物業。有餘錢的當地人也樂於購買作為投資。
4、小企業和SOHO族
少數盈利能力強的小企業會購買或租用酒店式商務公寓，用於辦公及休息居住。隨著科技發展和計算機網路普及，家庭辦公室已成現實，已有少數人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。
5、居家自住者
帶有廚房、衛生間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用於家庭居住，但其單價、總價和物業管理費都相當高，只有少數人會作為純粹居家之用。
