房地產業涉及的稅種有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地佔用稅、契稅等，再加上房地產開發週期長，要精確計算各個稅種的納稅情況，不但令企業的財務人員頭疼，就是稅務人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準確，稅種偏多，整體稅負偏重，如何降低稅負成為資金緊缺的房地產企業亟待解決的問題。房地產企業的納稅籌劃，一方面需要藉助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的納稅籌劃。下面是yjbys小編為大家帶來的房地產企業納稅籌劃的方法，歡迎閱讀。
(一) 利用臨界點進行納稅籌劃
納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除專案金額的20%的，免徵土地增值稅;增值額超過扣除專案金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起徵點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。目前房地產業在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開發商開發一個專案，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產開發商應當認真考慮的問題。這裡“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產開發公司建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為500萬元，開發土地的費用為100萬元，新建房及配套設施的成本為1000萬元，與轉讓房地產有關的稅金為80萬元，該批住宅以2410萬元的價格出售。根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加扣(500 100 1000)×20%=320萬元。因此，該房地產企業的增值率為(2410-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20.5%.根據稅法規定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅(2410-500-100-1000-80-320)×30%=123萬元。企業稅後利潤為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬元。如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為2400萬元，則該公司的增值率為(2400-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅後利潤為2400-500-100-1000-80-320=400萬元。進行納稅籌劃後使企業減輕稅收負擔400-287=113萬元。
同樣，房地產企業也可以通過增加扣除專案，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。正如汕頭某房地產開發公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元。增值額為200萬元，增值率為200/800=25%該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×(7% 3%)=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除專案增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1200×5%=60萬元，城市維護建設稅和教育費附加60×(7% 3%)=6萬元。同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該納稅籌劃降低企業稅收負擔為134-85=49萬元。因為，土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免徵，企業可以通過增加扣除專案使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
(二) 巧設分支機構來進行納稅籌劃
根據房產稅暫行條例第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產餘值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方式計算出來的應納稅額有時候會存在很大差異，在這種情況下，就存在納稅籌劃的空間。房地產企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免採用依照租金計算房產稅的方式。最近，汕頭市某房地產開發公司將其擁有的一處位於市中心的.房屋出租，租金為20萬元一年，該房屋的原值為100萬元。該公司應該繳納房產稅20×12%=2.4萬元，營業稅20×5%=1萬元，城市維護建設稅和教育費附加1×(7% 3%)=0.1萬元。不考慮企業所得稅，該房地產開發公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。如果進行納稅籌劃，該房地產公司將該房屋變成自己的一個分公司，並且將該分公司承包給汕頭某家商貿企業，承包費為20萬元一年。由於該房屋沒有進行出租，不能按照租金計算房產稅，應該按照房產原值計算房產稅。應納房產稅100×(1-30%)×1.2%=0.84萬元。該房地產公司不需要繳納營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為20-0.84=19.16萬元。該納稅籌劃可減輕企業稅收負擔19.16-16.5=2.66萬元。
(三) 利用建房的方式進行納稅籌劃
我國稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行納稅籌劃。如房地產企業在開發之初就能確定終端使用者，符合代建房的條件，其收入可按“服務業——代理業”稅目繳營業稅，而避免開發後銷售繳納土地增值稅;同時，若企業不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協議，也不論其財務會計賬務如何核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。另外，稅法規定，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅;建成後轉讓的，再按規定徵收。企業可以充分利用好這一系列的稅收優惠政策。前不久，汕頭某商貿公司需要購置一棟房屋，由汕頭市某房地產開發公司承建。該房地產公司預計建成該房屋的售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為600萬元。土地增值率為400/600=66.7%.該房地產公司需要繳納土地增值稅400×40%-600×5%=130萬元，營業稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×(7% 3%)=5萬元。不考慮企業所得稅，該商貿公司需要支付1000萬元費用，該房地產公司利潤為1000-600-130-50-5=215萬元。如果進行納稅籌劃，該商貿公司與該房地產公司合作建房，房地產公司出地，商貿公司出資900萬元，建成後商貿公司分得95%的房屋，房地產公司分得5%的房屋作為辦公之用。該房地產公司的開發成本為600萬元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為900-600=300萬元。該商貿公司出資900萬元，獲得95%的房屋，可以花費50萬元承租餘下的5%的房產50年。為此，房地產公司需要繳納房產稅50×12%=6萬元，營業稅、城建稅、教育費及附加50×5%×(1 7% 3%)=2.75萬元。經過稅籌劃後該商貿公司降低50萬元費用，該房地產公司負擔300-215-6-2.75=76.25萬元。
(四) 利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃
貨幣的時間價值是指貨幣在週轉使用的過程中隨著時間的推移而發生的價值增值，它表現了貨幣的時間性。利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃是一種相對節稅方法，它並不改變一定時期的納稅總額，但從各個納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當於衝減了稅收，使納稅總額相對減少。正如汕頭市某房地產開發公司的廠房中有自購土地一塊，該土地取得時的成本是2000萬元。房屋按20年提折舊，合同規定的土地使用期限是10年，適用的企業所得稅稅率是15%.該公司按照會計制度計提折舊，土地每年可計入費用的折舊額是100萬元。如果按稅法的規定將該土地單獨攤銷進行納稅調整，每年可計入費用的攤銷額是200萬元。相對於前者，該公司在規定的土地使用期限內每年稅前可多列支100萬元，所以在前十年總計可少繳企業所得稅15萬元。在後十年，由於土地使用權已經攤銷完畢，該公司為此總計應多繳企業所得稅15萬元。雖然從納稅總額上來看並沒有減少，但是該納稅人成功地將應稅所得額向後遞延，推遲了納稅時間。
因為資金存在時間價值，所以該公司依法取得了一筆無息貸款，是十分划算的。根據企業所得稅稅前扣除辦法第二十九條規定：“納稅人取得土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓款應作為無形資產管理，並在不短於合同規定的使用期限內攤銷。”而從會計處理的角度來看，土地是與建築物一併列入固定資產入賬，合在一塊提折舊的。我國稅法允許的房屋、建築物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出於自身利益的需要都會選擇這一折舊年限。因此，當合同規定的土地使用期限低於20年，或者合同並沒有規定土地使用期限(按稅法規定，其攤銷期限不得短於十年)，納稅人在申報繳納企業所得稅時，可以將其從房屋、建築物原值中剝離出來，單獨攤銷。那麼在土地攤銷期限內，可以增加企業所得稅稅前列支費用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。
(五) 適當推遲土地的開發時間來進行納稅籌劃
根據我國現行企業會計制度第四十七條規定，企業購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權，在尚未開發或建造自用專案前，應作為無形資產核算，並按規定的期限分期攤銷。待該項土地開發時，再將其賬面價值轉入相關在建工程成本。可見，土地一旦開發，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產稅的計稅依據。所以，汕頭市某房地產開發公司於2001年購入一塊土地，支付轉讓價款240萬元，該地規定房產餘值是按房產原值扣除30%計算，如果該房地產開發公司在購入當年就開始建造廠房，廠房完工後，該土地每年需繳納房產稅240×(1-30%)×1.2%=2.02萬元。如果企業推遲一年建設，土地使用權按稅法規定其攤銷期限不得短於十年進行攤銷，每年攤銷額為24萬元，所以其轉入在建工程的賬面價值為216萬元。廠房完工後，該土地每年需繳納房產稅216×(1-30%)×1.2%=1.81萬元。從以上計算可以看出，推遲一年開發，相應的滯後了土地使用權形成房屋原值的時間，可少繳房產稅2.02萬元;並且隨著土地使用權賬面價值的減少，該公司以後每年可少支出房產稅款0.21萬元。數額雖小，但房產稅是納稅人一項長期的固定支出，進行納稅籌劃後節稅的效果是不言而喻的。因此，企業適當地推遲土地開發時間，便可獲得少繳房產稅的好處。
(六) 通過兩次銷售房地產進行納稅籌劃
房地產銷售所負擔的稅種主要是土地增值稅和營業稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產銷售的價格，就有可能存在實施納稅籌劃的空間，通過降低房地產的增值率，則房地產銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由於很多房地產在出售時已經進行了簡單的裝修，因此，房地產企業可以就簡單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨的業務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產來進行納稅籌劃。前不久，汕頭某房地產開發公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修並安裝了簡單必備設施。根據相關稅法的規定，該房地產開發業務允許扣除的費用為400萬元，增值額則為600萬元。該房地產公司應該繳納土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業所得稅。土地增值率為600/400=150%.根據土地增值稅暫行條例實施細則第10條的規定，增值額超過扣除專案金額100%，未超過200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除專案金額×15%.因此，應當繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，應繳納營業稅1000×5%=50萬元，應繳納城市維護建設稅和教育費附加50×(7% 3%)=5萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬元。
如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同，第一個合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房租出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為400/300=133%.應該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬元，營業稅700×5%=35萬元，城建稅和教育費附加35×(7% 3%)=3.5萬元。裝修收入應當繳納營業稅300×3%=9萬元，城建稅和教育費附加9×(7% 3%)=0.9萬元。
同樣，不考慮企業所得稅，該房地產開發公司的利潤為700-300-155-35-3.5 300-100-9-0.9=396.6萬元。經過納稅籌劃後，可以減輕企業稅收負擔396.6-305= 91.6萬元。
