財產所有權的取得是指根據什麼方法，依據何種法律事實而取得所有權。作為司法考試的常考題，下面就一起來看看具體的案列吧！
【案例】房屋所有權
第三人陳××在外縣任教，準備在原籍某縣城關鎮修建幾間房。經申請，當地鎮政府出讓給陳××3分國有土地。2003年春，陳××出資3500元委託其弟陳某在所受讓的國有土地上建房3間。同年5月，房屋建好後，本案原告王某、張某夫婦見無人居住，願以17000元高價買下這3間房屋。陳某見有利可圖，便揹著其姐，私下同王某、張某夫婦簽訂了房屋買賣合同，合同約定：此3間房屋以17000元價格賣給王、張夫婦，買賣成立後，不得反悔，如果出了問題，由陳某負責。同年8月，原告夫婦搬入此房居住，安裝了水管，建了廁所，一間房搞了棚樓，安了兩副門扇。房屋出賣後，被告始終未告知第三人。2004年春節，陳××回原籍探親時，發現自己的房屋被弟弟賣掉，很生氣，責令其趕快追回。陳某找原告夫婦協商多次未果，陳某便找了幾個人將東院牆拆毀。原告以房屋買賣契約為憑，訴至人民法院，要求依法保護所有權。法院受理後，通知第三人陳××參加訴訟。第三人認為原告、被告之間的買賣行為是違法的，侵犯了她的所有權，要求宣告買賣行為無效，儘快追回房屋。
根據上述案情，回答下列問題：
1.被告陳某與原告王、張夫婦之間的房屋買賣合同是否成立?
2.該房屋買賣合同是否有效?為什麼?
3.原告王、張夫婦能否取得房屋所有權?為什麼?
4.王、張夫婦安裝水管，建廁所等行為在民法上屬於何種性質的行為?
5.陳某拆毀東院牆的行為屬於何種性質的行為?
6.法院應如何處理該項房屋買賣糾紛?
7.設陳××回原籍探親時追認了陳某的行為，本案應如何處理?
【答案】
1.雙方之間的合同成立。因為雙方的意思表示已經達成一致，並簽訂了書面合同。
2.該合同效力待定。因為其屬於無權處分的合同，依法屬於效力待定。
3.原告王、張夫婦不能取得房屋所有權。因為雖然房屋買賣合同已告成立，但雙方當事人並未辦理房屋產權轉讓登記手續，因而該合同並不產生物權效力，王、張夫婦並未取得房屋所有權。
4.屬於添附行為。因為房屋並不屬於王、張夫婦所有，其在他人所有的房屋之上進行的附合、加工行為，在民法上統稱為添附。該添附行為是善意的。
5.屬於侵權行為。
6.①原、被告之間的房屋買賣行為不生效，房屋應退還給第三人即所有人;②被告退還房款及利息給原告;③被告賠償原告佔有、使用期間因進行添附行為所發生的費用;④第三人對原告添附行為增加的房屋價值予以適當補償。
7.如果陳××追認，該買賣合同轉為有效，雙方只要補辦了房屋產權變更登記手續，房屋即歸王、張夫婦所有。陳某應將房款交付給陳××。
[解析]
1、2、3.合同雙方當事人的意思表示一致，且符合合同成立的形式要件，一個合同即可宣告成立。但一個合同成立後，能否產生法律效力，則要看當事人的意思表示即合同的內容是否符合國家法律的規定。得到法律肯定性評價的合同，才能產生相應的法律效力。本案中，被告陳某沒有法律上的根據，也未經所有人授權允許，擅自將房屋出售給王、張夫婦，屬於非所有人非法處分他人財產的侵權行為。原告王某、張某夫婦在購買該房時並不知被告沒有所有權，是善意的，但原、被告之間簽訂合同後，並沒有到當地土地管理部門辦理房產產權轉移登記手續，應當認定原告、被告之間的房屋買賣合同雖然成立，但屬效力待定。並未產生轉移房屋產權的法律效果。
財產所有權的取得是指根據什麼方法，依據何種法律事實而取得所有權。《民法通則》第72條規定，“財產所有權的取得，不得違反法律的規定。按照合同或者其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”
本案中，房屋買賣合同本身已屬於無權處分合同，未得到權利人的事後追認，也未發生無權處分人事後取得所有權或處分權之情形，故屬效力待定合同。而未辦理房產過戶登記手續的後果，是房屋所有權未發生轉移，故王、張夫婦無所有權。
4.所謂添附，是指附合、混合、加工三種行為的統稱。在現代各國法制之下，法律通常規定由一個取得添附物的'所有權，或共有合成物，其目的在於不允許回覆原狀，以使添附物能為社會經濟利益而繼續存在。因添附喪失權利受到損害的人，得依不當得利之規定，請求取得添附物所有權的人支付補償金。本案中王、張夫婦並未取得房屋所有權，其安裝水管等行為系在他人所有物之上進行的增添價值的行為。如果房屋所有權歸王、張夫婦，則無所謂添附行為。
5.本問較為簡單，此處不再展開論述。
6、7.既然原、被告之間的房屋買賣合同不生效，而責任方又是被告陳某，陳某就應承擔退款還息及賠償原告損失的義務，而房屋則應退還給其權利人陳××。值得注意的是，如果陳××追認了該房屋買賣合同，則應適用《合同法》第51條之規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。”陳××的追認行為使房屋買賣合同有效後，王、張夫婦並不自動取得房屋所有權，仍需辦理了房屋產權變更登記手續後，始取得所有權。換言之，房屋產權登記是取得房屋所有權的必要要件，而與房屋買賣合同本身的效力並無關係。
