專業基礎是立崗之本，不斷提升專業水平，是我在工作上一直追求的目標。專案跑辦前期的工作，需要掌握大量的法律法規和相關政策，需要不斷積累和學習。
銷售八個步驟
(一)
瞭解：知已知彼、百戰不殆
1.內容：承租方，房型、地段、預算、起租日、租期、配備、發票;
購買方：房型、地段、預算、付款方式、面積、毛坯/裝修、二手/一手;
1)保持笑容及禮貌，表現誠懇
2)保持冷靜
B
3)詢問客戶的要求
4)詢問有否看過樓
5)介紹適合的樓盤，報出價錢
6)建議先看樓，如合適再商議價錢
7)籤看房確認書 C 8)進一步詢問，是否樓換樓，或第一次置業?
9)是用來投資或自住(自用)?
10)如果是樓換樓，是否先出售自已的單位?〕
11)使用者人數
12)做何職業?
13)瞭解客戶對物業的印象
14)為什麼會選擇此物業?
15)瞭解客人是否有看其它的屋苑?
16)幾時開始看樓
(二)
約看、帶看
1、怎麼約看： 1)迅速、第一時間帶看
2)主動定時間、地點
2、帶看流程： 1)填定看房確認書
2)確定帶看路線、由遠及近
3)確定主力案源，每次不少於三至四個盤
4)先到現場
5)帶看要廣泛，增加熟盤
3、帶看技巧： 1)要表現的精神、活躍、健談
2)有層次的介紹屋內的情況：格間、裝修、方向、窗外的景色
3)保持與買賣雙方談話的時間
4)適當時誘導買家屋內的特色地方
5)適當時要求買方給於意見
6)若觀察買方有興趣時，要求買方出價，即場商議價錢
7)詢問業主買樓的原因
8)回程時給與買家綜合意見，提高買家對單位的印象
9)要求還價
(三)促銷
1、
針對性地促銷：針對客戶的口味，突出物業的優點，正好是客戶最注重的方面
2、
促銷必須具體：描述具體客戶及進展情況，如在帶看時促銷，最好在帶看前有促銷鋪墊(這套房子有人馬上覆看或付定金等)
3、
怎麼促銷：1)用手機作為工具(同事冒充客戶打電話給你，有意向定此套物業)
2)塑造另一組客戶(有人馬上要定)
3)團隊促銷：1、同事客戶已約好幾點來付意向金
2、同事客戶馬上要復看
4)安排二組客戶同時看一套房子
(四)議價
逼價與出價：推測客戶的誠意度
1.即場(分開買家和業主)
2.電話
3.價錢控制
4.團隊
5.訊息
6.危機感
,BUT
8.代客決定
9.留意對方說話
10.客面前
11.業主賣樓原因
12.誰先出價誰先死
(五)堅持
1.比較行情，已很便宜
2.卡價：有客戶談過某價，房東也不賣
3.盤有其他地產傾價
4.業主最後底線
5.本身業主換樓，看中其它單位所以先有這個價錢
6.業主過了今日會加價
7.千金難買心頭好
(六)吊價
吊價原則：1.買方不加我不降
2.買方有加我少降
吊價技巧：1.辛苦度：深度、晚上彙報、一日多報
2.交換籌碼：要此價，租賃合同籤兩年
(七)談判的要點
1.弄清你需要什
2.弄清別人需要什麼
3.交流
4.準備
5.讓步
6.爭執
7.威嚇
8.影響力
9.提議與反提議
10.打破僵局
11.對待談判的態度
12.假設
(八)收意向
1.額度：1)租賃，0.5-1個月的租金
2)買賣，總房價款的1%-2%
2.目的：1)先收先談(保留金及遊戲規則)
2)給房東一個誠意度，對談價格比較有利(買賣中較多)
3)明確條件，把要談的條件書面化
4)OK即轉定金，可以制業主，NO全額退還，無風險
5)少收後補，不用付術多意向金
(九)結案(成交)
第二節
操作技巧
(一)
洽談案子技巧
1.信心、佈局、辛苦度
2.瞭解-鋪墊-讓對方喜歡(包裝)-促銷-一定要逼真-堅持位置的互換
3.逆向思維能力、沒有絕對好與不好、關鍵在於說服力
4.不同的情景、不同的話術、試探誠意度、談細節
(二)議價要素
沒有賣/租不掉的房子，只有賣/租不掉的價格
1.可信度
2.尋找議價點(找出房子缺點)
3.製造競爭對手(另有同樣一套房子，價格比你低)
4.佈局
5.塑造雙方良好感覺(客戶覺的你很好，雖然另一套比你好但決定還是要你這套 )
6.卡時間點(客戶明天要走，今天一定要定好一套)
7.不要自我設限，議價無底
8.辛苦度、多回報、深夜洽談
(三)議價規則
1.1/2法則：報價格1000，談900，議800
2.理性分析(專業程度)
3.堅持不出價
4.一定要有籌碼交換
房地產經紀人商務禮儀
一、商務禮儀的地位和作用
商務禮儀是職業道德的基本要求
禮儀服務是企業優質服務的保證
商務禮儀創造良好的.企業文化
商務禮儀的運用是促進營銷工作的需要
禮儀服務創造良好的經濟效益
良好的禮儀服務是高素質的表現
禮儀的原則：
遵守公德、誠實守信、遵守時間、謙虛隨和、理解顧客、熱情有度
二、儀容儀表
(一)服裝(服裝是一種無聲的語言)
TPO原則(時間、地點、場合)
身材、體形、膚色協調原則
臉型、髮型、服裝的搭配原則
服裝色彩搭配原則
(二)鞋襪：上班時不可以穿淺色襪子;不要穿網眼襪子;擦亮皮鞋;.
(三)化妝與個人衛生：化淡妝、不留鬍鬚、刷牙、不抽菸、不吃刺激味食品口香糖
(四)微笑：最好的名片
(五) 讚美：讚美是開啟順利談話的鑰匙
讚美的四個要點:言之有物、當面表達、眼光獨到、真誠讚美
三、言談
(一)聲音的重要性
被感覺的態度=7%的語言十38%的聲音十55%的肢體
(二)交談的原則：態度真誠、謙恭適度、精神專注、內容適宜、語言得體
(三)注意事項：傾聽、眼神、微笑、儀態
四 、舉止
(一) 站姿
(二) 坐姿
(三) 走姿
(四) 彎腰
(五) 交際中應避免出現的手勢
(六) 眼神的禮儀規範
五、 商務場合禮儀
(一)介紹
自我介紹( 幽默、謙虛)、介紹他人 、面對別人的介紹
(二)握手
通過握手，肌膚進行了接觸，把溫柔和信賴傳給了對方。只是面面相覷，會被人認為是冷淡的人，握手戰術可以強化你的形象。候選人、歌星很擅長此道。
1、握手錶達不同的感情資訊
2、標準的握手方式
3、握手的規則
(三) 遞名片的規矩
(四)接待客戶
——引導禮儀
在客戶左前方側行，領先2-3步(不可太遠)，說“這邊請”，要不時回頭交談或者照顧客戶。
——送行禮儀
主人不要過於主動與客人握手;
在客戶後方2-3步，為客戶按電梯或者拉轎車門，感謝客戶的光臨，等客戶離開後再返回。
——轎車禮儀
快走幾小步，搶上前拉開車門;
一隻手遮擋在車門框上沿，以防客戶頭部碰撞在車門框
轎車座位有講究。座次安排：後排座位的右側位置為最佳車位，其次是左側，最後為司機旁邊的座位;
坐車時，一般是男士為女士、下級為上級、主人為客人開啟車門，並請女士、上級、客人先入座;
下車時，男士、下級、主人應先下車，為女士、上級、客人開啟車門，請他們下車。
