二手房貸款銀行放貸時採用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。下面小編準備了關於二手房交易流程，提供給大家參考!
一、找房
購房者通過網路、中介公司等途徑查詢房源。
二、看房
1.房屋：(1)看綠化(2)看結構及佈局(3)看價格(4)看日照(5)看通風(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積
2.小區：
(1)物業管理(2)環境(3)學位、商業、醫療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間
3.歷史：
1.業主出售原因;2.房屋以往經歷
三、查冊(1工作日)
查冊就是以房地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號之中的任一條件為索引，來查證房地產的權屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產的權屬人、面積、結構、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋資訊給市民查詢二手樓房產情況，可以持身份證到房地產交易中心和房地產檔案館查閱。
查冊所需資料：
(1)身份證
(2)地產的地址、地號、房地產證登記案號、房地產證號
查冊費用：
(1)產權基本情況 30元
(2)抵押登記情況 40元
(3)查封情況 30元
注意事項：有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。
四、籤三方合同和網籤合同(1工作日)
依據相關規定以及業務實踐，二手房買賣合同中必須具備以下內容：
1.當事人：產權人、名稱、姓名、聯絡地址、具體情況應確保真實準確。
2.標的：在房屋買賣合同中標的就是房屋。房屋的位置、產權歸屬、面積、結構、格局、裝修、質量及附屬設施等;房屋的物業管理費用及其他交費狀況和房屋相關文書資料的移交。
3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規定繳交各自應當繳交的稅費和雜費;如果雙方另有約定，則應當在合同中明確這一約定。
4.履行期限、地點、方式：合同中應寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關手續的過程亦應在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。
5.違約責任和解決爭議的方式：明確雙方當事人不履行自己在合同中約定的義務時，所需承擔的責任。明確約定解決爭議的方式是採用仲裁還是訴訟。
6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。
7.合同的變更與轉讓。
8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關的補充協議的約定。
注意事項：合同約定主要 產權;樓價;定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時間;辦理相關手續時間;違約方式;違約責任等。
五、公證
六、贖契
七、評估(1個工作日)
房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產的估價，進行銀行貸款權利價值評估審批;銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高於市場交易價。
注意事項：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低於成交價，貸款以評估價來計算貸款金額。
八、籤房屋申請貸款合同(1工作日)：
購房者和業主去銀行籤存量房買賣合同，購房者打款(業主欠銀行的抵押款)給業主賬戶。
貸款是指：貸款人向借款人發放相當於房屋轉讓總價一定比率的款項用於購買房地產。
房屋貸款又稱房地產抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產買賣合同，並支付首期購房款後，再將所購房地產及相關權益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權就抵押的房地產優先受償。購房人與銀行就房地產按揭所簽訂的合同稱為《房地產按揭合同》。
銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業的房地產擔保公司來辦理向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，並提供合法檔案如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明檔案，貸款銀行經過審查合格，向購房者承諾貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的.期限內把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。
九、銀行同意貸款通知書(按貸種類審批通過1工作日出同貸書)
銀行內部各級對申貸人稽核後會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。
注意事項：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執行;除同貸書同意貸款金額剩餘是首期款。
十、塗銷和遞件(1工作日)
塗銷和遞件最好同時申請，可節約時間。塗銷抵押就是償還銀行貸款，然後取消房產抵押登記。
產權轉移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產交易所稽核，稽核成功領取回執。銀行通知業主拿房產證，列印網籤合同(需提前網上預簽約)後當天塗銷和遞件，出稅單。
遞件需要準備的材料：
賣方：
1、身份證(夫妻雙方);2、房產證;3、戶口本;4、婚姻證明;5、有關房子的其他資料(原發票等)
買方：
1、身份證(夫妻雙方);2、戶口本(夫妻雙方)3、婚姻證明;4、小孩的戶口簿;5、未成年小孩的出生證明;6、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明7、網籤合同(當場列印)
注意事項：一般情況下產權轉移申請稽核成功領取回執。雙方到各稅窗問稅後，業主房產證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金託管。
十一、完稅過戶(1工作日)
遞件申請稽核成功領取回執，國家規定要繳稅費房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數證明，交契稅，個人所得稅、營業稅、土地交易服務費、產權登記費，出購房發票，出回執(上面會寫明出新證日期)
房管局繳交稅種及費用：
1.契稅：
a)管局報批價x1% 首次購房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數查冊證明);
b)管局報批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數查冊證明);
c)管局報批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上;
2.個人所得稅：
管局報批價x1% 房產證業主滿5年且業主唯一一套物業免徵;
3.營業稅：
管局報批價x5.6% 房產證滿5年免徵;
4.土地交易服務費：
房產證建築面積x6元/㎡;
5.產權登記費：
個人產權50元二個人產權80元;
注意事項：繳完全部稅費後換取契稅完稅證及購房票票後過戶;換取出新證回執。
十二、出新證(7個工作日)
經過網籤、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉移登記後房產交易登記中心出新房產證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個印花稅的章、核對身份證資訊後，就把新房產證拿到手了。
出新證費用：5元印花稅
十三、歸檔(5個工作日)
交易登記部門把檔案送達市房地產檔案館歸檔，歸檔完畢並提供檔案利用。購房者可用新房產證的登記號在房管局的網站查歸檔進度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。
十四、入押(1個工作日)
房地產抵押登記指房地產及相關權益以一定權利價值抵押給銀行，銀行及借款人關係設立後提供相關資料向房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及影印件、房產證、交80元的入押登記費，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(上面會寫明出押日期)。
抵押登記費用：抵押登記費80元/套。
十五、出押(7個工作日)
出押是指房地產抵押登記後出房地產他項權證。出押其實就是出房產他項權證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產他項權證的印花稅，房產證和他項證都讓銀行的人拿走了。放款後房產證還給購房者。
他項權利術語解釋：房產的他項權是指除產權人及共有權人以外的其他團體對該房產涉及的權利，通常是指抵押權利，他項權證由他項權人持有。一般房產購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權證書中，會有他項權利內容記載，載明他項權利人、權利種類(抵押權)、權利範圍(他項權利的房屋範圍)、權利價值(他項權利的契載價格)、權利存續期間(契載期限)、登出日期(他項權利消失的日期)，並且在他項權證書也註明這些內容。根據擔保法，房產設有抵押，即他項權證未登出，該房產處置權受到限制，未經抵押權人同意不得進行合法交易，不能辦理產權過戶等相關手續。
出押費用：房產他項權證的印花稅5元。
十六、公積金放款審批(10-15個工作日)
公積金管理中心根據購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進行審批放款(商業貸款不需要公積金放款審批)。
十七、放款(1-3個工作日)
據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記出房地產他項權證，把所貸出的資金直接劃入原業主在指定該行的帳戶上。
購房者先諮詢按揭中介是否放款，通知原業主已放款，公積金中心已經放款給銀行，銀行再放款給原業主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。
注意事項：目前銀行額度不足會適當推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。
十八、收房(1個工作日)
賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡;包括合約附帶傢俬家電，維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費，電費，煤氣，有線電視，管理費過戶及銀行劃扣帳號變更及費用結算。
去物管辦理了水、物業過戶需要提前抄好水電錶讀數;有線電視過戶需要去省有線電視;電費過戶需要到電力公司辦理了下個月的電扣款的賬號變更。
注意事項：水費，電費，煤氣有線電視，管理費等費用要核實繳清。
