房地產估價師經營與管理選擇專項練習題一
1.某置業投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用於出租經營,購買價中的40%為自有資金,其餘為按年等額還本付息的貸款,貸款期為10年,年利率為10%,每年可用於還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元,則其償債備付率是( B)。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
2.某房地產投資專案的表面收益率為16%,計算後得到該專案的實際收益率為12%,銀行的貸款利率為5.44%,則在該專案的計算期內,年平均通貨膨脹率是(A )。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%
3.某房地產開發專案的開發週期為4年,其中前期工作為0.5年,建設期為2.5年,銷售期為1年,建造成本估算為10000萬元(不含利息),在建設期內均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供,貸款年利率為6%。按季計息。則該專案建造成本的'利息是( D)萬元。
A.755.54
B.772.84
C.1400.88
D.1433.90
4.某房地產投資專案,資產為6000萬元,負債為3500萬元,流動資產總額為3000萬元,流動負債總額為1500萬元,則該專案的速動比率是(A )。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
5.房地產專案的盈虧平衡分析由臨界點分析和保本點分析兩種,兩者的主要差異在於(D )。
A.變動成本的設定
B.銷售收入的不同
C.固定成本的設定
D.平衡點的設定
6.某房地產開發商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權,土地面積為5000m2,擬投資開發一房地產專案。該專案固定成本為6000萬元,單位面積的可變成本為2000元/m2,則該房地產開發專案的容積率至少是( B)。
A.2.0
B.3.0
C.4.0
D.5.0
7.有一計算期為10年的房地產置業投資專案,經測算,該專案的投資收益率為10%,銀行貸款利率為6%,計算期內,淨現值的期望值為125萬元,淨現值期望值的標準差為65萬元,則在計算期內,該專案的標準差係數是(A )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
8.在房地產專案可行性研究階段,對房屋開發費的估算中用到的估算公式:直接費=每平方米造價指標×建築面積,屬於(C )。
A.單元估演算法
B.單位指標估演算法
C.概算指標法
D.工程量近似匡演算法
9.某房地產開發專案擬有三個投資方案,若對這三個方案的經濟合理性進行比較,則比較的基礎是該專案的(D )。
A.損益表
B.資金來源與運用表
C.資本金現金流量表
D.全投入現金流量表
10.在房地產開發專案經濟評價中,選擇評價的基礎引數時,一般將空置率歸為(D )。
A.時間類引數
B.融資類引數
C.評價標準類指標
D.收益類指標
房地產估價師經營與管理選擇專項練習題二
1.某開發商向銀行申請了年利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬元的貸款,則該開發商第一年的還本收益為( C)萬元。
A.6.00
B.7.05
C.7.59
D.13.59
2.某房地產投資專案的總投資為5000萬元,其中投資者投入的權益資本為2000萬元,經營期內的年平均利潤總額為600萬元,年平均稅後利潤為480萬元,則該投資專案的資本金利潤率為( D)。
A.12%
B.20%
C.24%
D.30%
3.盈虧平均分析結果顯示:甲專案當售價下降30%、成本上升60%時,開發利潤(稅前)為0;乙專案當售價下降20%成本上升50%,開發利潤(稅前)為0.因此,在抵禦售價和成本變動風險的能力方面(A )。
A.甲專案強於乙專案
B.乙專案強於甲專案
C.甲專案與乙專案一樣強
D.不能確定哪個專案強
4.房地產專案的臨界點分析,是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產專案達到(B )的極值。
A.利潤為零
B.允許的最低經濟效益指標
C.最大費用
D.最大利潤
5.下列因素中,屬於房地產置業投資專案主要不確定性因素的是( B)。
A.容積率
B.空置率
C,利息備付率
D.成本利潤率
6.下列不屬於房地產投資專案經濟評價靜態指標的是(C )。
A.投資利潤率
B.投資回報率
C.貸款利率
D.成本利潤率
7.公共配套設施建設費在房地產開發專案投資估算的費用構成中屬於(C )。
A.土地費用
B.前期工程費
C.房屋開發費
D.管理費用
8.某房地產投資者以300萬元購入一個商業店鋪用於出租經營,資本金為100萬元,其餘資金為金融機構提供的利率為10%、期限為10年,投年等額還款的抵押貸款:如該店鋪第一年扣除還本付息後的淨租金收益為10萬元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)後的權益投資回報率為(D )。
A.10%
B.11.27%
C.14.18%
D.22.55%
9.下列貸款中,不屬於房地產開發貸款的是( B)。
A.土地購置貸款
B.土地儲備貸款
C.土地開發貸款
D.建投貸款
10.下列選項中,不計入收益性物業經營費用的是(A )。
A.抵押貸款還本付息
B.管理人員工資
C.公共設施維修費
D.保險費