2015年房地產估價師《案例與分析》考前訓練題（1）

某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委託方提供的資料，該爛尾樓專案的土地是2001年 6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委託方提供的實際成本價格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用.銷售稅金和期望利潤，並計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實.認為委託方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在採用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。

問題：

(1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

(2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　參考答案：

(1)錯誤有：

①應採用符合估價時點市場情況的各項成本費用。

②應根據估價物件的規模，確定客觀合理的開發週期，以此計算投資利息。

③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

(2)還應將重置價格減去折舊：

①可能存在的.施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

②可能存在的爛尾樓設計過時(落後)等各種原因產生的功能折舊。

③可能存在的由於市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。