房屋租賃合同強制執行公證的困境與出路 房屋租賃合同的強制執行公證是近年來公證實務中的熱點和難點問題，由於《聯合通知》將強制執行公證的範圍限制在無擔保租賃合同，而現實生活中絕大部分租賃都附有押金，這就造成了租賃合同強制執行公證在實踐中幾乎成為空白。德國、日本和臺灣地區都認可有擔保租賃合同也可以通過公證賦予執行力，其中臺灣地區的關於租賃合同強制執行公證的規定最富特色。對域外法的考察，可以為我們完善相關制度提供鏡鑑。 近年來，房屋租賃合同糾紛日益增加，越來越多的出租人（尤其是商用房的出租人）為保障自己的權利，希望藉助債權文書的公證來實現事前防範。其中賦予租賃合同強制執行效力成為公證實務中的一個熱點和難點問題。
一、我國房屋租賃合同強制執行公證的現狀
隨著城市化的發展及房地產價格的上漲，房屋租賃市場變得日益活躍。與此同時，租賃合同的糾紛也越來越多。租賃合同的核心特徵是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。出租人要一次性履行自己的主給付義務（提供房屋以供使用），而承租人的主給付義務（支付租金）往往是持續的、分期完成的，即使承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，出租人也要給予合理的寬限期，如果承租人仍然逾期不付，出租人才可以解除合同。為了尋求債權的保障，實踐中都要求承租人支付押金。但是押金通常只相當於兩三個月的租金，如果租客存心積欠房租，出租人要追討債權是非常困難的，甚至在經過漫長的訴訟程式之後，承租人的可執行財產可能早已轉移或者消耗殆盡。因此，除了押金，出租人對通過公證來賦予租賃合同強制執行效力的社會需求也日益旺盛。
為指導公證業務的有序開展，2000年7月最高人民法院和司法部聯合出臺了《關於公證機關賦予強制執行效力的債權文書執行有關問題的聯合通知》（以下簡稱《聯合通知》），明確規定公證機關可賦予無財產擔保的租賃合同強制執行效力。然而讓人頗感尷尬的是，法律上雖然對租賃合同的強制執行效力予以了認可，但房屋租賃合同的強制執行公證在實務中卻基本處於空白。這種現實需求和制度規定的矛盾，反映了對其中的法理基礎和制度建構的認識問題亟待廓清。
二、房屋租賃合同強制執行公證制度的檢討
（一）法律規定
1.《民事訴訟法》的規定
1991年頒佈的《民事訴訟法》第214條第1款規定：“對公證機關依法賦予強制執行效力的債權文書，一方當事人不履行的，對方當事人可以向有管轄權的人民法院申請執行，受申請的人民法院應當執行。”該款明確賦予了強制執行公證文書以執行力，但對於什麼樣的文書可以強制執行公證沒有提及。
2.《聯合通知》的規定
由於法律沒有明確規定可以強制執行公證的範圍，而理論界也一直沒有總結出很具有說服力的理論共識，結果是法院系統和司法行政部門在這一問題上意見不一，並嚴重影響了公證債權文書的執行。直到2000年最高院和司法部共同出臺《聯合通知》，才達成了基本共識。《聯合通知》第1條規定：“公證機關賦予強制執行效力的債權文書應當具備以下條件：
(1)債權文書具有給付貨幣、物品、有價證券的內容；
(2)債權債務關係明確，債權人和債務人對債權文書有關給付內容無疑義；
(3)債權文書中載明債務人不履行義務或不完全履行義務時，債務人願意接受依法強制執行的承諾。”為進一步明確公證機關可賦予強制執行效力的債權文書範圍，該通知第2條作了列舉式規定：“
(1)借款合同、借用合同、無財產擔保的租賃合同；
(2)賒欠貨物的債權文書；
(3)各種借據、欠單；
(4)還款（物）協議；
(5)以給付贍養費、扶養費、撫育費、學費、賠（補）償金為內容的協議；
(6)符合賦予強制執行效力條件的其他債權文書。”
目前為止，《聯合通知》是關於強制執行公證範圍最詳細的規定，尤其對於法院是否執行經公證部門強制執行公證的債權文書具有直接影響。
3.《公證法》的規定
2005年《公證法》第37條規定：“對經公證的以給付為內容並載明債務人願意接受強制執行承諾的債權文書，債務人不履行或者履行不適當的，債權人可以依法向有管轄權
4.《公證程式規則》的規定
2006年經司法部修訂後頒佈的《公證程式規則》第39條對上述《公證法》第37條的規定作出了細化：“具有強制執行效力的債權文書的公證，應當符合下列條件：
(1)債權文書以給付貨幣、物品或者有價證券為內容；
(2)債權債務關係明確，債權人和債務人對債權文書有關給付內容無疑義；
(3)債權文書中載明當債務人不履行或者不適當履行義務時，債務人願意接受強制執行的承諾；
(4)《公證法》規定的其他條件。”司法部的限制重在給付內容，而沒有對合同類型作出限定，這是與《聯合通知》規定的最大不同之處。從文意上來看，《公證程式規則》允許的可強制執行公證的範圍比《聯合通知》更廣，即使無擔保的租賃合同也允許賦予其執行力。
上述各法律檔案規定的可以通過公證賦予強制執行效力的債權文書範圍有寬有窄。其中外延最小的是《聯合通知》，其明確規定“無擔保租賃合同”才可以作強制執行公證。反面推論，有擔保的租賃合同則不得進行強制執行公證。
（二）“無擔保租賃合同”的理解
在實踐當中，絕大部分租賃合同都含有押租金（又稱押金、保證金等）條款。通說認為押租金是指租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債權或租賃物損害賠償責任為目的，由承租人或第三人交付於出租人的金錢或其他代替物。而法律上所謂的擔保，通常指的是《擔保法》上所規定的擔保型別，該法第2條規定：“本法規定的擔保方式為保證、抵押、質押、留置和定金。”在法律檔案中，“擔保”概念一般都僅指這五種方式。2000年最高人民法院《關於適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第85條（動產質押部分）規定“債務人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化後，移交債權人佔有作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人可以以該金錢優先受償。”也就是說，押租金是一種特殊的動產質押。租賃合同的強制執行公證之所以在實務中曲高和寡，最關鍵的原因就在於這一門檻要求進來的人放棄擔保利益，而絕大部分人在權衡得失後最終選擇了放棄公證。
（三）房屋租賃合同可以強制執行公證的內容
依照《聯合通知》第1條和《公證程式規則》第39條都規定，公證機關賦予強制執行效力的債權文書應當具有“給付貨幣、物品、有價證券”的內容。
房屋租賃合同中最重要的給付不僅是雙方的金錢給付，還包括房屋的交付和租賃合同終止時房屋的交還。那麼房屋的給付是否屬於這裡的給付“物品”呢？對此，目前沒有確切的法律解釋，一般認為可以強制執行公證的具體給付義務在實務中僅限於以金錢為內容的給付，即租金、違約金、遲延履行利息等費用的給付，而不包括承租人交還房屋的強制履行。上海市公證協會2008年釋出的《辦理強制執行公證的若干指導意見》第2條第2項指出：“租賃合同或融資租賃合同標的物為不動產的，執行局認為只宜強制執行支付租金，不宜強制遷移。”
長期以來，理論界和實務界有很多人都主張可強制執行公證的合同應限於“單務性”的債權文書，因為在單務合同中，一方的給付義務通常不會面臨對方主張抗辯權的情況，加之債權文書通常都是以金錢為給付內容，容易確定實體法律關係和便於執行。而在雙務
合同中，任何一方的給付義務都與對方的給付義務具有對價性和牽連性，其請求權受到對方抗辯權的制約，債權債務關係隨著雙方行為的發生有可能出現不確定狀態，即使當事人對債權文書的內容無爭議而申辦了公證，但隨後實際的權利義務很可能已經與公證書所確定的內容不相一致，此時再強制執行公證書猶如刻舟求劍一般不智，還會造成不公基於這樣的認識，租賃合同的強制執行公證被認為限於無擔保的情況，並且通常僅限於支付租金，而不包括強制遷移。
三、比較法上的觀察及啟示
公證書作為執行依據，源於中世紀義大利債務人執行承諾的約定，後為大陸法系各國沿用。我國引進西方公證制度始於民國初年，1935年南京國民政府司法院頒佈了《公證暫行規則》，成為我國建立現代公證制度的起點，該法在基本結構上採納了日本的公證制度。
（一）德國
1950年頒佈的《德意志聯邦共和國民事訴訟法》第794條第1款第5項規定“德國法院或德國公證人在其職權範圍內，依規定的方式作成的，以支付一定的金額，或給付一定數量的其他代替物或有價證券為標的的證書，但以債務人在證書內承認願徑受強制執行者為限。根據抵押權、土地債務、定期土地債務的請求權，視為以金錢給付為標的的請求權”。但該條規定在1999年後被修正為“由德國法院或德國公證人在其職務許可權內依規定的方式、就某一請求作成的證書，但以該項請求不屬於發出意思表示，也不涉及住房租賃關係的狀況，並且債務人在證書內承認願意就所指定的請求實施即時的強制執行的'為限。”德國現行的公證制度對租賃合同作了明確規定，要求文書所載的請求權必須是明確清楚，並且當事人對之具有處分權。而涉及住房租賃關係之存在的請求權則被排除在外，包括搬遷請求權、交還請求權和要求租賃關係繼續的請求權。原則上只有租金等以金錢為內容的給付請求權才可以賦予執行力。
（二）日本
《日本民事執行法》第22條第5款規定，由公證人作成公證書，載明債務人願徑受強制執行的文書，以“支付一定數額之金錢或以給付其他代替物或有價證券之一定數量為目的之請求”為限。然而從1968年（昭和43年）開始之《民事執行法》制定過程中，關於公證書執行之範圍，即有擴張論及否定擴張論之爭議。持擴張論者，主要系公證人聯合方面所提出，認為關於公證書執行力適用的事項（即《民事訴訟法》第559條第3號對公證書執行力所規定的範圍）相當狹隘，與現實社會交易情況不符，應適度擴張如下：
(1)及於特定動產的交付；
(2)在定有最高限額之將來發生的債權中，為一定金額的支付，於其後辦理執行文書之際，能提出確定金額的證明者。
主要理由在於：第1項為伴隨著動產買賣及租賃之企業化，為確保交易安全之必要性，而且這些交易中多訂有契約解除或期滿不履行標的物返還時，允許自力救濟的特殊約定，公證書執行力的擴張具有導正這種無視法秩序傾向的功能，另外也有助於充分發揮動產讓與擔保及其他動產擔保權的機能。第2項則為伴隨著銀行信用借貸等授信契約以及就賣土地、建物、車輛之貸款契約的增加，要求依公證書而取得執行力的需求也日益旺盛。但最後以否定公證書執行力擴張的意見為有力說，因此日本公證書執行力的範圍仍維持在金錢給付之事項。
（三）中國臺灣地區
我國臺灣地區目前最重要的公證業務就是辦理不動產租賃合同的公證，包括地產租賃和房屋租賃合同的強制執行公證，這佔據了整個臺灣地區40％以上的業務量，對完善租賃市場的秩序以及活躍交易關係起到了重要作用，甚至被譽為“公證生命線的核心”。臺灣地區“公證法”第13條規定可通過公證賦予強制執行效力的文書包括：
(1)以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者；
(2)以給付特定之動產為標的者；
(3)租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者；
(4)租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。”
這主要是從給付內容予以限制，因為此類標的的強制執行比較容易，即使發生不應執行的情形，債務人請求回覆原狀也比較方便。其實在1974年以前，臺灣地區的強制執行公證的範圍也較為狹窄，僅限於以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者，這是師法德國和日本的結果，重在便於回覆原狀以防執行不當。但隨著經濟的騰飛，強制執行公證疏減訟源的作用日益顯著，因而在“公證法”修正時擴大了強制執行公證之範圍。就實際情況而言，金錢給付義務的實現，當事人多尋求支付命令、本票裁定或拍賣抵押物等方式。而在給付特定動產方面，又有“動產擔保交易法”賦予執行力的規定，很少有要求依公證書賦其執行力的。反而在房屋或土地租賃契約中，就標的物於期限屆滿時之交還，依公證書賦予執行力之比例佔最多。
綜上所述，各國在公證書的執行力範圍上有大有小，我國臺灣地區最大，以德國和日本最小。但上述國家和地區具有下述共同點：第一，都承認租賃合同可以作強制執行公證；第二，都不限於“無擔保的租賃合同”；第三，為防止不應執行的情況，規定了債權人的證據提供義務、法官的審查職能、債務人的異議之訴等一整套比較完善的配套制度。不同之處在於，對於租賃合同，德國和日本只承認租金、違約金等以金錢為內容的給付請求權具有執行力，我國臺灣地區則明確規定“租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者”在公證書中可以賦予執行力，並且對主體沒有限制。所謂定有期限係指當事人的租賃契約或使用借貸契約限於有確定期限或其期限可得確定，不包括不定期租賃或借貸契約。其立法理由在於，“因借貸與租賃法律關係明確，債務人之給付義務多不發生疑義，且在公證實務上所佔比例最多，故應賦予強制執行之執行力，擴大公證法疏減訟源之功能”。
