無論是進行房屋的買賣還是租賃，為了保障當事人的利益，此時就需要簽訂一份合同，當然不同的情況下籤訂的合同是不同的。
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後，租賃合同就成立了。成立後的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。
(一)合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。
(二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。 根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有權證的;
2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、權屬有爭議的;
5、屬於違法建築的;
6、不符合安全標準的;
7、已抵押，未經抵押權人同意的;
8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;
9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。
(三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的.滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。
(四)是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記
備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。
房屋租賃合同並不一定就是有效的，還有可能出現效力待定合同和無效合同，當然這兩種情況下的合同，就不能發生相應的法律效力。
篇二：租房時,如何辨別真假房東生活場景
陳先生經中介公司介紹，選中一套房屋承租，並與房東王女士簽下了租房合同，租期一年，陳先生預付一年租金並交納了押金，另交中介費。可住進租住房屋兩個月後，一男子敲開房門，反而對陳先生的出現感到驚訝。該男子告訴陳先生，這套房屋原主人因為債務原因早已將房屋抵押給了他所在的公司，房產證均已辦好。因為這裡有個租戶王女士，所以才沒有立刻收房。王女士曾向他們要求給幾個月的限期，自己會盡快搬走。
陳先生非常疑惑，因為他的房東是王女士，而且中介公司也說過已經驗過房產證了，怎麼會又冒出一個房東來？陳先生隨後報了警，經過查實，房屋的房東確實是新出現的男子。陳先生再找“房東”王女士時，對方卻避而不見。經警方介入，最後陳先生與男子和中介公司達成協議，陳先生還是租住了該套房屋，中介公司也退還了其中介費。
陳先生遂將王女士告上了法庭，而由於王女士拒不出庭，法院進行了缺席判決：由於王女士不是房屋所有權人，應返還陳先生的租金和押金。但是至於陳先生什麼時候才能夠拿到王女士退還的相關款項，還需要等待法院的進一步執行。
法律智慧
如果不是向親友租房，我們要租房時一般有兩種途徑，一個是找中介公司，另一個是通過看廣告等方式直接和房東聯絡。而由於現在租房市場並沒有完全規範化，所以時常會聽說有人向二房東，甚至是與房東毫無關係的人租房，導致租房者被騙走了租金。因為租房不慎，最後不僅造成了財產損失，而且可能連房子也無法繼續租住了。那麼，我們應該如何甄別真假房東呢？
首先，我們要根據物件的不同來區別對待。如果是通過中介租房，那麼應當儘量找有資質和相對有信譽的中介公司，防止自己租房後中介公司無處可找的情況發生。在挑好中介公司後，如果是通過中介與房東租房，應當要求中介公司作為第三方參與簽訂三方協議，由中介公司承擔擔保責任，即確認對方確實是房屋的所有權人，有完全的處分權對外租房和收取房租。
其次，如果是直接和房東進行接觸，那麼就有幾點需要注意。當然，如果是通過中介，這幾條也是可以借鑑的，畢竟做好預防工作總是有益無害的。
第一、確認房東的身份證件和戶口本，為了防止偽造，需要儘量爭取看到原件。同時，證件越多也越有助於幫助自己進行辨認。
第二、要求房東出示房屋所有權證書的原件。如果房東出示了產權證，不妨記下產權證號等細節，然後去房地局進行查詢。如果對方表示剛剛買房尚未獲得產權證，那麼可以要求看有效的購房合同。此時，建議租房者要求留存房東提供的身份證和房產證影印件，這樣有助於出現糾紛時提交證據。
第三、通過與房東多接觸交談，側面觀察一下房東對房屋的情況和周邊的情況是否瞭解。離開後，不妨再返回房屋所在地，向鄰居等周圍的人瞭解情況。
最後，如果是首次租房，並且對房東等情況不太確定，不妨一開始採用月付或者最長季付的租金繳納方式，等到雙方加深了了解後再採取半年付或者年付的方式。
溫馨提示：
根據我國現行法律規定，租賃房屋要進行法定登記，這對租房者來說是使自己權利得到保護的一種有效方式。而部分租房者卻可能出於幫助房東逃避稅負等原因，在與房東簽訂合同後，有對租金價格等進行修改（一般是降低租金），再簽署一份備用合同。對於租房者來說這樣做的結果很可能是非常不利的。比如與房東就租金返還等發生糾紛時，很可能在房屋價格上出現不必要的爭議。所以不建議租房者為圖眼前方便或出於想與房東保持良好關係等原因，而接受房東的這種做法。
