我國《消防法》第10條第3款規定："按照國家工程建築消防技術標準進行消防設計的建築工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。"該法
第12條還規定："歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業前，應當向當地公安消防機構申報，經消防安全檢查合格後，方可使用開業。"所以規定針對的是公眾聚集場所的開設者或者經營者提出的，而非針對開設、經營者之外的房屋出租人的要求，公安消防機構對公眾聚集場所未經消防安全檢查或者檢查不合格，處罰的物件也是擅自使用或者開業、經營者而不是房屋出租人。此外，承租人承租房屋的用途不同，決定著該房屋應當具備的消防安全設施的狀況也不一樣，承租人完全可以在徵得出租人同意的情況下，為承租並準備用於經營住宿、餐飲等公眾聚集場所的房屋增設消防設施，使其符合保證消防安全的要求。所以，租賃合同的效力與出租房屋是否必須經過消防安全驗收合格本身沒有必然聯絡，除非房屋租賃合同雙方當事人將租賃合同標的物經消防驗收合格作為合同生效的條件。為此，最高人民法院在2004年3月4日就此問題作出批覆，規定："房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否
應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：
第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。
第二，租賃合同涉及的房屋不屬於法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用於開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。"
篇二雲南省高階人民法院：
你院《關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關於房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬於法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用於開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
附：雲南省高階人民法院《關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》
雲高法報[2003]45號
最高人民法院：
近年來，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由於城鄉分割的二元體制，對城市和農村的房屋是否需要經過竣工驗收及是否需要辦理房屋所有權證的要求並不一致。在我省，對農村特別是城郊結合部的房屋是否需要經過竣工驗收和辦理房屋所有權證實際上並無強制性的規定。在城郊結合部，農民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋的房屋未按《建築法》的規定進行建築工程的設計，也沒有相應的消防設計，後將自用房屋出租用於經營性用途；承租人使用房屋後，也未因為房屋用途的變更而進行相應的消防設計和完善或整改消防設施，或者因為房屋所有權人未按相關規定建蓋房屋而導致承租人不能申報相關的消防工程驗收手續。另外，-些農村地區原來不屬於城市規劃區的範圍而現在方納入城市規劃區的範圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時，常涉及租賃標的物是否經消防驗收而以此為據來認定租賃合同效力的問題。
《消防法》及公安部《建築工程消防監督稽核管理規定》等均規定，新建、改建、擴建內部裝修以及用途變更的建築工程專案的消防設計必須經當地公安消防監督機構稽核批准後，方可交付施工。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建築物的所有者不得接收使用。未經驗收合格擅自使用的，由公安機關責令改正，並可對直接責任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對拒不改正或限期不改的，責令停止施工，已經完工的，責令停止使用。情節嚴重的，依法追究刑事責任。在租賃標的物是否經消防驗收和租賃合同效力的關係問題上，我院存在兩種意見：一種意見認為，如果租賃標的物未經消防工程驗收或消防驗收不合格，應認定租賃合同無效。另一種意見認為，不能簡單地以租賃標的物未經消防驗收或者消防驗收不合格就一律以租賃合同違反消防法規的強制性規定而認定租賃合同無效，而應區分不同情況分別作出處理：
（一）對城市房屋，如果建築工程從設計開始就沒有相應的消防設計，也未經公安消防管理部門稽核就開工，導致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應以標的物違反法律強制性規定而認定合同無效；如果有消防設計並經稽核施工，竣工後因用途變更導致消防工程需要進一步完善、整改，且公安消防管理部門未責令停止使用的，不宜認定合同無效。
（二）對城郊結合部農民集體自建的房屋出租後作為公眾聚集的場所，如果標的物的出租不符合《消防法》的強制性規定，可在責令相關當事人辦理相關的`消防工程驗收手續後，認定租賃合同有效；對租賃等房屋雖未辦理產權證但產權明確為出租人的，或者房屋雖未經竣工驗收但各方對房屋質量沒有異議的，應當認定租賃合同有效。
上述兩種意見，我們傾向於後一種意見。
當否，請批覆。
附：中華人民共和國消防法
第十條 按照國家工程建築消防技術標準需要進行消防設計的建築工程，設計單位應當按照國家工程建築消防技術標準進行設計，建設單位應當將建築工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構稽核；未經稽核或者經稽核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。
經公安消防機構稽核的建築工程消防設計需要變更的，應當報經原稽核的公安消防機構核准；未經核准的，任何單位、個人不得變更。
按照國家工程建築消防技術標準進行消防設計的建築工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。
相關案例：
【審判名稱】：樑匯釗與佛山市南海區民政局房屋租賃合同糾紛上訴案
【審判程式】：二審
【案件分類】：民事
【裁判文書字號】：（2005）佛中法民五終字第202號
【裁判文書型別】：民事判決書
【裁判時間】：二○○五年六月八日
【受理法院】：廣東省佛山市中級人民法院
【案例全文】：
樑匯釗與佛山市南海區民政局房屋租賃合同糾紛上訴案
廣東省佛山市中級人民法院
民事判決書
（2005）佛中法民五終字第202號
上訴人（原審原告）樑匯釗，男，1963年4月22日出生，漢族，住所佛山市南海區黃岐街道辦六聯北村。
委託代理人譚建彬，廣東雅信律師事務所律師。
委託代理人潘潔顏，廣東雅信律師事務所律師助理。
被上訴人（原審被告）佛山市南海區民政局。住所佛山市南海區桂城街道辦南新四路一號。
法定代表人廖先偉，局長。
委託代理人曹建宇，廣東中信致誠律師事務所律師。
委託代理人唐達，廣東中信致誠律師事務所律師。
上訴人樑匯釗與被上訴人佛山市南海區民政局房屋租賃合同糾紛一案，不服佛山市南海區人民法院（2004）南民三初字第795號民事判決，向本院提起上訴。本院受理後，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。
原審法院認定：2003年5月20日，原告以“佛山市南海區黃岐長江賓館”的名義（原告的個體戶工商字號）與被告簽訂了《房屋出租合同》並經佛山市南海區公證處公證。合同約定：被告將位於佛山市南海區桂城街道辦桂瀾路成人學校側的彩票中心辦公樓的部分樓層出租給原告；從大樓通過建委整體驗收之日起3個月後為開始計算租金起始日，租賃期限為2003年6月1日至2023年5月31日，租期20年；租金的計算標準，第1-3年每年70萬元，從第4年起每年按5%遞增，租金按月交收，原告在每月10日前將月租金存入被告指定帳戶；合同簽訂後，原告立即支付被告20萬元作合同履行保證金，在合同履行完畢後由被告退回原告，不計利息；原告租賃房屋作酒店用途，可以裝修但不得改變主體結構，大堂及各樓層內裝修及水電、消防安裝等設施由原告自行解決、費用自理；被告提供大樓的全套圖紙給原告使用，大樓交付使用時要通過質檢站驗收，保證土建主體工程合格等；違約責任，原告自行終止合同或因原告原因導致合同解除的，裝修歸被告所有且保證金不退回；被告無故提前終止合同的，須提前三個月通知原告，原告有權要求繼續履行或賠償相關損失。2003年9月30日，原告向被告支付了20萬元合同保證金。2004年6月16日，被告向原告發出《關於終止我局與你賓館簽署的<房屋租賃合同>的通知》，要求單方終止合同。被告所出租的房屋用地是以出讓方式取得的，辦理了規劃報建手續，但尚未辦理房屋所有權證，也尚未進行綜合驗收。由於建設房屋佔用了福利基金，經南海區政府同意，該房屋產權以資產置換形式移交給區城市建設投資有限公司。
原審判決認為：原、被告所簽訂的《房屋出租合同》符合平等自願、協商一致的原則，雙方的意思表示真實，簽訂合同時，被告對房屋有相應的處分權，合同內容並沒有違反法律或行政法規的強制性規定，該合同合法有效。本案原、被告是該合同的雙方，作為合同糾紛，雙方的主體資格均適格。訟爭房屋尚未通過驗收而不符合交付條件且沒有交付使用，屬於合同的履行問題，不影響合同的效力。根據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條的規定，依法成立的合同受法律保護，對當事人具有法律約束力，雙方均應按照合同的約定享有權利並全面履行各自的義務。但由於涉訴房屋已以資產置換形式劃歸佛山市南海區城市建設投資有限公司所有，被告已喪失處分權，在法律上或事實上均已不能繼續履行合同，故原告請求判令被
告繼續履行《房屋出租合同》的主張，不予支援。依照《中華人民共和國合同法》
第八條、第六十條、第一百一十條第（一）項的規定，判決如下：
一、原告樑匯釗與被告佛山市南海區民政局於2003年5月20日所簽訂的《房屋出租合同》合法有效。
二、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費100 元，由被告負擔。
宣判後，原審原告樑匯釗不服，向本院提起上訴稱：原審法院認定事實不清，適用法律不當。第一，原審法院以被上訴人未取得爭訴房屋的產權證為由認定上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》為無效合同的判決是不當的。
1、原審法院認為：“被上訴人對訴爭房屋沒有取得產權證，甚至尚未通過驗收而不符合交付使用的條件且已以資產置換形式劃歸佛山市南海區建設投資有限公司處理，被告已喪失處分權，在法律或事實上均已不能繼續履行合同。”上訴人認為，原審法院認定事實不清，被上訴人雖然沒有取得產權證，但是這並不代表其於簽訂合同時對訴爭房屋沒有處分權，況且，正如原審法院所言：“已以置換形式劃歸佛山市南海區城市建設投資有限公司處理”，既然被上訴人有置換權，那麼，為什麼又說其沒有處分權？根據“買賣不破租賃”的原則，即使訴爭房屋已以資產置換形式劃歸佛山市南海區城市建設投資有限公司處理，上訴人與被上訴人之間的租賃合同關係仍然有效。而根據《最高人民法院〈關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函覆〉》[（2003）民一他字第11號]的內容，出租沒有經過消防驗收合格的房屋不屬於必須經過公安消防驗收合格才能出租的房屋，因而，不能以訴爭房屋未經驗收而判決就其出租而驗收的《房屋租賃合同》無效。
2、根據《最高人民法院〈關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函覆〉》[（2003）民一他字第11號]的內容：“經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺乏法院依據。”因此，上訴人認為原審法院以被上訴人未取得爭訴房屋的產權證為由認定上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》為無效的判決是不當的。根據該函覆，上訴人與被上訴人簽訂的《房屋出租合同》屬於有效合同。第二、上訴人認為原審法院適用法律不當。原審法院認為：“原、被告所簽訂的《房屋租賃合同違反了法律的強制性規定，是無效合同。”其依據是《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十二條、《廣東省城鎮房屋租賃條例》第六條的規定。上訴人認為原審法院適用法律不當：
１、《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十二條的規定並非法律的強制性規定。該條只是規定房屋租賃的定義，並沒有規定租賃合同的出租人必須是房屋的所有人，否則房屋租賃合同無效，因此，該條規定不屬於法律的強制性規定。
２、《中華人民共和國城市房地產管理法》為全國人民代表大會常務委員會於1994年7月5日通過，1994年7月5日中華人民共和國主席令第29號公佈的法律；而《中華人民共和國合同法》為全國人民代表大會於1999年3月15日通過，並於1999年10 月1日起施行的法律。顯然，《中華人民共和國合同法》既是《中華人民共和國城市房地產管理法》的上位法，也是《中華人民共和國城市房地產管理法》的後法，根據“上位法優於下位法”、“新法優於舊法”的原則，《中華人民共和國合同法》的規定應該優先適用於《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定。而根據《中華人民共和國合同法》的規定，上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》並不屬於無效合同，因此，原審法院根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定認定該《房屋租賃合同》為無效合同屬於適用法律不當。
3、《廣東省城鎮房屋租賃條例》既不是法律，也不是行政法規，因而不屬於《中華人民共和國合同》第五十二條規定的情形。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）第3條的規定：“合同法實施以後，人民法院確認合同效力，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”顯然，《廣東省城鎮房屋租賃條例》不可以作為合同無效的依據而於判決中引用。原審法院以《廣東省城鎮房屋租賃條例》的規定為依據，認定上訴人與被上訴人簽訂的《房屋租賃合同》違反法律的強制性規定因而屬於無效合同的判決顯然屬於適用法律不當。綜上所述，上訴人認為原審判決認定事實不清，適用法律不當，提請二審法院改判。
被上訴人答辯稱：第一、答辯人與樑匯釗所簽訂的《房屋出租合同》依法應當認定為無效。
1、《房屋出租合同》因無權處分而無效。
（1）、本案擬出租物——佛山市南海區福利彩票發行中心綜合大樓（下稱中心大樓）並非全由答辯人之自有資金投入建設而成的，事實上，大部分建設資金屬於政府資金，答辯人無權自行佔用。在答辯人未有獲得政府有關部門授權或追認的情況下，答辯人對中心大樓並不享有完整的處分權；政府有關部門有權以追究佔用資金為名來處分中心大樓（事實上也是如此）。
（2）、答辯人在與樑匯釗簽訂合同時，中心大樓仍屬於尚未建成的物業，答辯人並未取得其所有權；現，上級部門為填補資金，以行政命令的形式強令中心大樓通過資產置換，置換給佛山市南海區城市建設投資有限公司（下稱城建公司）所有，即城建公司才是中心大樓的所有權人。
（3）、中心大樓的資產置換，並非答辯人之意志體現，而是政府行政指令所確定的行為。中心大樓的資產置換，根本不能體現答辯人的處分行為，反而證實答辯人對中心大樓是無權處分的，是聽命於上級部門的。《中華人民共和國合同法》第五十一條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。”而在本案中：中心大樓並非全由答辯人之資金建設而成，答辯人並不享有完整的處分權；答辯人處分（在本處指出租）中心大樓的行為，並未得到上級政府或者城建公司的追認；答辯人現己不可能取得中心大樓的所有權；中心大樓的處分（在本處指資產置換）並非由答辯人所決定或者控制。據此，本案的《房屋出租合同》依法應當認定為無效。
2、本案根本不適用“買賣不破租賃原則”。
（1）、答辯人與第三人城建公司之間的資產置換行為並非買賣行為。這是在政府行政指令下所發生的行為，是政府的行政指令所確定的行為，根本不以答辯人或者城建公司之意志為轉移（即答辯人不可以不置換，城建公司不可以不接受）。
（2）、《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”而事實上，答辯人並未取得過中心大樓的所有權，本案並不存在所有權的變動，只是中心大樓所有權的確定（確權）而己。
3、《房屋出租合同》因擅自為第三人設定義務而無效。
根據民法理論，為第三人設定權利可以不經第三人同意，即所謂允許“為第三人利益合同”存在，但法律並不允許未經第三人同意而為其設定義務，這樣的設定均屬無效，對第三人不具有任何約束力。如上所述，在本案中，答辯人與城建公司的資產置換屬於政府行為，城建公司並無任何選擇權（即必須要接受）。在這種情況下，如果允許答辯人將中心大樓出租，並承認其效力，這就相當於為作為第三人的城建公司設定了義務（即必須強制接受出租義務），影響了城建公司對中心大樓。
篇三：最高人民法院關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函覆
最高人民法院關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函覆
[2003]民一他字第11號
（2004年3月4日最高人民法院公佈）
頒佈日期：20040304 實施日期：20040304 頒佈單位：最高人民法院
雲南省高階人民法院：
你院《關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。
經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關於房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬於法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用於開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。
附：雲南省高階人民法院《關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》
雲高法報[2003]45號
最高人民法院：
近年來，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由於城鄉分割的二元體制，對城市和農村的房屋是否需要經過竣工驗收及是否需要辦理房屋所有權證的要求並不一致。在我省，對農村特別是城郊結合部的房屋是否需要經過竣工驗收和辦理房屋所有權證實際上並無強制性的規定。在城郊結合部，農民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋的房屋未按《建築法》的規定進行建築工程的設計，也沒有相應的消防設計，後將自用房屋出租用於經營性用途；承租人使用房屋後，也未因為房屋用途的變更而進行相應的消防設計和完善或整改消防設施，或者因為房屋所有權人未按相關規定建蓋房屋而導致承租人不能申報相關的消防工程驗收手續。另外，-些農村地區原來不屬於城市規劃區的範圍而現在方納入城市規劃區的範圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時，常涉及租賃標的物是否經消防驗收而以此為據來認定租賃合同效力的問題。
《消防法》及公安部《建築工程消防監督稽核管理規定》等均規定，新建、改建、擴建內部裝修以及用途變更的建築工程專案的消防設計必須經當地公安消防監督機構稽核批准後，方可交付施工。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建築物的所有者不得接收使用。未經驗收合格擅自使用的，由公安機關責令改正，並可對直接責任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對拒不改正或限期不改的，責令停止施工，已經完工的，責令停止使用。情節嚴重的，依法追究刑事責任。在租賃標的物是否經消防驗收和租賃合同效力的關係問題上，我院存在兩種意見：
一種意見認為，如果租賃標的物未經消防工程驗收或消防驗收不合格，應認定租賃合同無效。
另一種意見認為，不能簡單地以租賃標的物未經消防驗收或者消防驗收不合格就一律以租賃合同違反消防法規的強制性規定而認定租賃合同無效，而應區分不同情況分別作出處理：
（一）對城市房屋，如果建築工程從設計開始就沒有相應的消防設計，也未經公安消防管理部門稽核就開工，導致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應以標的物違反法律強制性規定而認定合同無效；如果有消防設計並經稽核施工，竣工後因用途變更導致消防工程需要進一步完善、整改，且公安消防管理部門未責令停止使用的，不宜認定合同無效。
（二）對城郊結合部農民集體自建的房屋出租後作為公眾聚集的場所，如果標的物的出租不符合《消防法》的強制性規定，可在責令相關當事人辦理相關的消防工程驗收手續後，認定租賃合同有效；對租賃等房屋雖未辦理產權證但產權明確為出租人的，或者房屋雖未經竣工驗收但各方對房屋質量沒有異議的，應當認定租賃合同有效。
上述兩種意見，我們傾向於後一種意見。
