摘 要：闡述了湖北省農村土地產權制度與建設的現狀、改革的嘗試，總結了湖北省農村土地產權制度改革存在的問題，提出了改革的相關建議，為農村土地產權制度改革與建設的順利開展提供有益的幫助。
關鍵詞：農村土地產權，制度改革，產權要素
1. 農村集體土地產權制度的現狀
1.1 農村集體土地產權主體及權能狀況
農村集體的土地產權主體狀況。農村集體的土地產權主體包括鄉（鎮）農民集體、村農民集體、村民小組。在湖北省，大多數為村農民集體，在一些經濟發達、建設用地量大的地區，由村民委員會或鄉（鎮）政府逐漸向“公司”制或鄉（鎮）直屬單位轉變。當前村、組的利益日漸顯化，但村民小組還不是農村集體土地產權主體的主幹類型，完成產權主體由村民委員會向村民小組的轉移，還需要一段發展過程。
農村集體的土地產權權能狀況。現行法律體制下，一是農村集體土地和國有土地產權主體的權能是不對等的，國有土地的產權主體具有佔有、使用、收益和處分的權能，而農村集體土地產權主體只有佔有、使用、收益的權能。農村集體土地所有權主體存在抽象性，村委會作為集體土地的管理者，但“農民集體”土地產權主體缺乏處分權的問題沒得到根本性解決，導致了集體土地轉變為國有土地的過程是一個不平等的過程。二是集體土地所有權客體範圍不清。由於城市發展較快，市區範圍不斷擴大，“城中村”、城郊村集體土地與城區國有土地的界線模糊，集體土地所有權客體範圍難以界定。
1.2權利、義務和限制狀況
1）集體土地所有權的權利、義務和限制狀況。在實踐中，集體土地所有權的權利體現不平衡。在集體土地出讓、租賃承包過程中，大部分村組土地所有權的權利得到較充分的體現。如黃陂區集體土地扣除各種税費外，土地收益全部歸屬村集體。但江夏區錦繡村的部分土地租賃給武漢市某公司經營，從租賃40年到一次性劃轉，從每畝每年20元到每畝2000元至8000元，由五里界街道辦事處決定，錦繡村村委會只有服從。
集體土地所有權在履行義務方面有一定的反差，出現兩個極端：一方面對土地資產嚴格管理，成效明顯；另一方面對土地資源依法監管不力，特別是對耕地資源的保護缺乏責任感和堅定性。如武漢市新城區城關四周的耕地，不少已被工業項目和房地產開發項目蠶食。 集體土地所有權在土地徵收方面限制性很強。在程序上，要嚴格《土地管理法》的規定，召開村民會議和村民代表會討論表決；在徵地補償方面，要按照《湖北省人民政府關於進一步加強徵地管理切實保護被徵地農民合法權益的通知》要求，確定補償標準；在就業安置上，要廣開就業門路，解決被徵地農民的長遠生計。如仙桃市規定，對耕地資源短缺，不可能實行農業調地安置但有區位優勢村組，必須將該村已徵和可徵土地之和的10%作為該村留地安置用地。當低於10%時，不得再徵收該村土地，讓被徵地村組集聚一定的土地作為安置用地。
2）集體土地使用權權利、義務和限制狀況。湖北省大部分地方集體土地使用權的收益權能夠較充分體現。一是土地補償費由按比例分配逐步轉向全額分配。如黃陂區2017年以前一直按照農民70%、農民集體30%的比例分配，從2017年開始，全額分配給農民。二是由以村為單位分配逐步轉向以村民小組為單位分配。如仙桃市葉河村的安置補償費、青苗補償費以村為單位進行分配,前兩年開始實行組內分配，每畝分配1.75萬元。
集體土地使用權義務的`履行有的明顯違背《土地管理法》的規定。在城鄉結合部，集體土地使用權擅自流轉、非法交易的問題比較突出，除非法買賣土地興辦廠房、從事商業經營活動外，近幾年出現的“小產權房”、“以租代徵”等就是典型的例子。
集體土地使用權受到土地所有者的嚴格限制。在徵用、徵收、出讓、作價入股、對外發包、對內調整等方面，必須經土地所有者同意。
3）承包經營權權利的權利、義務和限制狀況。湖北省承包經營權的收益權得到充分體現。一方面本着“誰承包、誰經營、誰受益”的原則，承包經營者直接受益；另一方面，依法轉包後，原來的承包經營者還可以在經營權的流轉中獲得一定的收益。承包經營權的義務主要體現在保護地力、不拋荒土地。承包經營權的限制主要是年限限制與實際情況發生衝突，如江夏區安山村與大花山苗圃開發公司簽訂的承包合同是30年。區經管局認為合同年限不合法，只允許籤24年（受二輪延包年限限制）。現在該村擔心，合同是否合法，期滿後是否能繼續延包，承包金額是否隨着生活水平的提高而提升。
4）宅基地使用權的權利、義務和限制。宅基地使用權的權利主要體現在佔有使用上。在義務和限制方面，互為因果，出現較為混亂的狀況。一是亂佔耕地。近幾年，我省每年查處的農村建設用地違法案件中，一半以上為佔用耕地甚至是基本農田建住宅。大部分佔用耕地的農民個人建房未辦理用地手續。二是一户多基和超
