土地增值税是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計税依據向國家繳納的一種税賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
【問題】
我市某農村信用合作聯社，經所在省監管局批准，於2008年正式改製為農村合作銀行。近期，税務機關在對該行2007及2008兩個年度進行税務檢查時發現，該行從2007年起以機構改革、資產整合為由對所轄鄉鎮等機構的房產進行分批處置，但均未申報繳納營業税及土地增值税。當地税務部門決定對其銷售不動產補繳營業税。但是，由於該行所處置的不動產均為自行處置，未經過合法的評估機構評估，僅能提供房產原值，税務機關比照房地產開發企業的相關規定，按照預徵率對其轉讓房地產的行為進行了徵收。為此，該行財務人員提出異議認為，有的房產並未實現增值，甚至還虧損，這樣統一徵收土地增值税是否合適?
【解答】
首先應予指出的是，由於該行屬於非房地產開發企業，對其轉讓房地產中收入及扣除項目的認定，應按照《土地增值税暫行條例》及實施細則等相關文件的規定進行，以納税人轉讓房地產所取得的收入減除計算增值額的扣除項目後的餘額計算繳納，對轉讓收入或扣除項目存在不實情形的，可以進行評估或核定徵收，按預徵率進行清算是不合適的。這裏要區分以下幾種情形進行具體認定。
收入的認定
納税人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但對納税人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收。
(一)轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的，由税務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。這主要指納税人申報的轉讓房地產的實際成交價低於房地產評估機構評定的.交易價，納税人又不能提供憑據或無正當理由的行為。
(二)隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。税務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。
同時，《財政部、國家税務總局、國家國有資產管理局關於轉讓國有房地產徵收土地增值税中有關房地產價格評估問題的通知》(財税[1995]061號)規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附屬物的納税人，按照土地增值税的有關規定，需要根據房地產的評估價格計税的，可委託經政府批准設立，並按照《國有資產評估管理辦法》規定的由省以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等各類資產評估機構受理有關轉讓房地產的評估業務。
扣除項目金額的認定
轉讓房地產扣除項目金額的認定，《財政部、國家税務總局關於土地增值税一些具體問題規定的通知》(財税字[1995]48號)規定以下幾個方面。
(一)關於轉讓舊房如何確定扣除項目金額。
轉讓舊房，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的税金作為扣除項目金額計徵土地增值税。
對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。
另外，納税人轉讓舊房及建築物時因計算納税的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。
關於新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方税務局具體規定。
(二)提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。税務機關根據評估價格確定扣除項目金額。但對納税人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值税所發生的評估費用，不允許在計算土地增值税時予以扣除。
(三)納税人轉讓舊房的，如不能取得評估價格，計算土地增值税時如何確定准予扣除的項目?
《財政部、國家税務總局關於土地增值税若干問題的通知》
(財税[2006]21號)規定：納税人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地税務部門確認，可以將《土地增值税暫行條例》第六條第(一)項規定的取得土地使用權所支付的金額和第(三)項規定的舊房及建築物的評估價格的金額，按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
例如，以10萬元購買房屋，第8年時轉讓，轉讓時不能取得評估價格，不考慮其他的扣除項目，此時的扣除金額為10×(1+5%×8)=14(萬元)。對納税人購房時繳納的契税，凡能提供契税完税憑證的，准予作為“與轉讓房地產有關的税金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。
(四)對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方税務機關可以根據《税收徵管法》第三十五條的規定，實行核定徵收。
關於土地增值税的核定徵收包括如下：對非房地產開發企業而言，本例中的農村合作銀行雖非房地產開發企業，但鑑於其能取得房產原值的原始發票，所以可以按財税[2006]21號的規定進行扣除項目的認定，並據以計算土地增值税;如果既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，可按照税務部門核定的徵收率進行計算徵收。
但本例中的税務機關按預徵率進行徵收是不合適的，因為預徵以後，還要清算。由於該行所轉讓的房地產是一次性行為，不存在預徵問題，實行核定徵收，實際上就是進行了清算。
