時光在流逝，從不來停歇，一段時間的工作已經告一段落，為了迎接新的工作目標，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了。那麼你知道策劃書如何寫嗎？以下是小編整理的商業運營策劃書範文，希望對大家有所幫助。
1、前期的市場調查和分析；
2、專案策劃和招商推廣：
（1）商場定位；
（2）形象包裝；
（3）商場佈局設計；
（4）目標商戶組合；
（5）租金或分成比例之擬定；
（6）招商推廣策略制定和實施，商業專案運營方案。
吸引目標商戶進場，實現零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。
【開業後】
1、商品定價體系，屬商品定位，涉及到庫存/配送體系管理；
2、品類/品牌/商戶組合，屬經營定位，涉及到服務管理；
3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質管理；
4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及資訊系統和硬體設施管理。
方法一、兌現成功的.一塊籌碼
市場調研：定位核心
調研種類 所需資料/研究範圍
商圈研究對專案所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射範圍、營業品種、人流狀況及交通狀況
消費者研究 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研
投資客戶研究對投資客戶所投資的商鋪作基本調研，如營業時間、業績、鋪面狀況等
競爭對手研究 包括競爭專案面積、經營狀況及競爭者研究等
1、商圈研究
（1）城市發展狀況：包括GDP指數、人口分佈、產業結構等。
（2）專案所在區域商貿狀況：商品交易狀況、恩格爾係數（恩格爾係數=食物支出金額÷總支出金額）、居民收入、業態結構等。
（3）人流研究：垂直人流和水平人流。研究範圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。
（4）交通狀況：途徑本專案的地鐵站、公交車線路、停車場等。
（5）商圈輻射範圍：包括一級商圈、次級商圈輻射範圍，商圈內的其他競爭專案等。
2、終端消費者研究
（1）消費習慣：考慮南北區域的。差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。
（2）逛商場頻度：影響商場人流的關鍵。
（3）偏好商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因。
（4）對專案商圈評價：包括區域商品價格，對商場滿意度等。
3、投資客戶研究
（1）經營範圍：找出研究範圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團的個別需要。
（2）投資動向：包括投資型別、租金範圍及交納方式等。
（3）商圈內商鋪經營狀況：包括經營特色、營業時間、營業業績等。
4、競爭對手研究
（1）競爭者基本狀況：包括資金實力、性質、優勢、劣勢等。
（2）競爭專案：包括面積、特色、經營範圍、業態、主要客戶、輻射範圍等。
方法二、點石成金的魔方
商業地產定位作業系統是由以下七個子系統組成：
目標市場定位、商場功能定位、商場業態定位、商場形象定位、經營方式定位、商場特色定位、商場規模定位。
商場定位操作流程（略）
系統一、市場定位操作
1、區域定位：對區域商圈範圍的分析，尋找商場需求空白點空間範圍；
2、客戶群定位：在商圈範圍確定之後，根據區域產業結構、行業發展態勢，確定客戶群；
3、超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。
其中商場消費群分析分三個層次：
層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業、婚姻狀況及經濟收入等自然屬性和社會屬性的特徵指標，在統計分析中稱為社會學因素；
層次2、行為反映層次：主要調查顧客在商場消費的一般行為狀況；
層次3、動機層次：主要調查顧客對商場服務質量的認可情況。
系統二、功能組合定位操作
主要四大功能：購物、休閒、娛樂、服務
1、特色定位
（1）大眾化定位：收益穩定，經營風險校
（2）特色化定位：商場特色主題和特色服務。
2、商場業態定位
主要考慮：產業結構、消費群結構、需求動向等因素。
九種商場業態：
（1）百貨商場 department store
（2）主題性商場 speciatity store
（3）超級市場 super market
（4）大型綜合商場 general mercha—ndise store
（5）連鎖專賣店 exclusive shop
（6）便利店 convenience store
（7）購物中心 shopping center
（8）倉儲商店 discontent store
（9）家居中心 home center
3、規模定位
（1）商品品種對商場規模的制約（我國商品品種約70萬種）
（2）顧客購物疲勞度對商場單店規模的制約（時間：3小時；休閒步速：30—40M/MIN；瀏覽購物步行距離：≤7500M；顧客承受單店面積：2.5W平米左右。）
（3）商圈購買力對商場規模的制約（單店極限規模約等於商圈購買力減去圈內競爭店分流的購買力，再除以商場單位面積的保本銷售額。）
4、（商場經營企業的）形象定位（CIS系統）
（1）商場建築外觀表現；建築形狀、結構、顏色等；
（2）賣場購物氣氛表現；購物環境、賣場佈局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等。
（3）通過產品價格、質量、服務、促銷策略等形式表現。
系統三、經營方式定位操作
一、三大主流經營方式
1、自營：購銷、保底抽傭、純分成。
2、招租：按面積出租鋪位或專櫃，只收取租金。
3、委託管理
二、經營方式定位要點
1、投資資金回收期預測（流動資金有效運用到下期開發）
2、專案收益效果預測（企業成敗關鍵）
3、經濟走勢分析（利率走勢、投資回報率等分析，判斷選取經營方式）
4、風險比較分析（分析商場不同經營方式所帶來的風險概率大小等）
5、統一管理（有效維護商場日常經營秩序）。
