根據我鳳凰城物業管理處行政辦公室的安排，我於20**年9月26日開始在工程部進行輪崗實習，並於20**年10月27日輪崗結束。在工程部輪崗期間，對於整個物業管理公司這個技術性最強的部門進行了輪崗實習，通過輪崗實習，對工程部整體上有了一定的瞭解。
一、通過輪崗實習對工程部的大體認識
工程部主要負責園區的公共裝置設施的檢查、維修和保養工作，是物業管理公司中技術含量最高的部門。它也負責入戶維修工作，對於小區業主戶內的報事、報修的處理，是特約服務的主體，是物業管理公司的核心部門，也是物業管理公司對外的形象工程之一。
鳳凰城工程部的組織構架是：工程部主管—工程部領班—工程部維修工。主管主要負責日常工作的計劃、安排；規章制度的制定；培訓計劃的編寫、實施和總結；材料採購等。領班主要負責公共區域巡檢、維修和保養計劃的實施，以及入戶維修特約服務工作的分派。而工程部員工根據本身工種的不同又分為水工、電工、弱電工、油漆工和綜合工，他們又根據具體維修工作的不同分派不同的公共區域維修和特約服務工作。
通過在工程部辦公室和維修班的具體實習，對工程部的公共區域的月度維修保養計劃有一定了解。對於工程部工作臺帳、採購計劃、培訓計劃和總結、請示的內容和格式都略有認識。通過維修班的具體上崗操作，對公共區域維修和入戶維修的工作流程，以及其它各個工種的工作都有一定的瞭解和掌握。
二、通過實習發現的工程部員工的可貴之處
（一）工程部員工的維修技術都非常好
我鳳凰城物業管理處工程部員工對於公共區域維修和入戶的特約服務維修的技術都非常好。所有的業戶報修工程部員工基本上都能圓滿解決，許多工人的維修技術都得到了業主和住戶的好評，許多業主和住戶對於某一方面的維修都會指名道姓地要求某些工人直接進行維修。
（二）工程部維修員工都具有很強的責任心
對於公共區域的各項維修、入戶特約服務維修以及領導交辦的其它工作，每一位員工都能非常及時、準確、有效地解決，返工率很低，這些都是員工責任心很強的體現。員工不光對自己負責，而且對公司負責，這說明我們公司的員工都是非常具有責任心的。
三、通過實習，從自身角度出發發現工程部存在的一些問題
（一）工程部現有的規章檔案、管理考核體系不健全，很多檔案都沒有落到實處。
就目前工程部整體的工作情況和員工的狀態而言，整個工程部沒有進入到正常的工作軌道。管理人員大部分時間只能就目前發生的問題進行事後處理。沒有進入到對事情和工作的計劃、前瞻和對已經發生的問題進行總結、分析規律、提出解決措施和事前處理的階段。員工的工作沒有激情，不能積極主動地去發現工作和解決問題，而是消極被動地接受上級派給的各項工作。從某一方面上講，工程部現有的規章制度，管理考核體系檔案不健全，崗位職責分配沒有相應原則和規定。
（二）入戶維修特約服務的種類、收費標準不詳細，可操作性差
現目前實行的特約服務有償服務收費標準是剛剛入住時制定的標準。標準在實行過程中發現了一些問題：
1、有些服務專案收費不合理，很多業主在享受服務時均有提出問題的服務專案，應該進行修改。
2、現有的收費專案制定得不繫統，在客服部具體實施過程中，不好具體的尋找和操作，說明現有的收費標準可操作性差，需要進行整改。
3、根據接管以來的收費情況，發現現有的有些收費服務專案在原有收費表中沒有體現（如更換燈泡，業主自備材料的收費），還有許多業主自備材料的其他服務收費專案等。
以上種種特約服務收費出現的情況是工程部的收入存在問題的主要方面。工程部是物業管理公司開支最大的部門，而其開支的主要來源是業主繳納的物業管理服務費。而在現階段收費不理想的情況下，自身的特約服務收費能夠解工程部收入開支問題的燃眉之急，工程部特約服務收費標準制定得詳細、系統與否，將是特約服務收費的.關鍵之處。
（三）工程部維修員工工作的積極性和主動性不高
工程部維修員工大部分處於消極被動地接受上級委派的各項工作，大部分工人沒有自己的工作安排。每天大部分時間的主要工作就是客服中心報修的入戶維修和公共區域維修的相關工作，沒有太多其他的相應自己崗位職責的要求和安排。
這種情況的出現一方面是因為規章制度不健全的問題，沒有相應的崗位職責，沒有將工作細化，沒有根據公區劃分裝置設施維修保養的工作要求和工作進度將工作分派給相關的人員。如果做到以上幾點，既可以消除員工的消極怠工的情緒，又可以利於員工的考核和管理工作的開展。
另一方面的原因就是由於工程部人員中存在一部分混日子的員工，他們對於分配的工作和任務不積極主動地完成，即使完成，也是敷衍塞責。整天混日子，做一天和尚撞一天鐘，這種人反而沒有受到領導的指責和批評。因此，在員工中就產生了一種不公平感，做不一樣的活反而拿一樣的工資。這樣長久下來，就導致了現在員工的消極和被動。這樣就需要崗位明確分工之後，進行考核，考核合格優秀的員工要進行表揚和嘉獎；考核不合格的員工要進行相應的處罰。
（四）工程部日常工作、公區維修工作、巡檢工作沒有計劃性
目前，工程部的日常工作，特別是公區維修、巡檢、保養工作沒有很好的進行規劃。很多問題都是由業主（住戶）發現問題之後才進行報修，工程才派人進行維修的情況出現的次數比較多。這樣造成的結果一個是減少了裝置設施的使用壽命，另外一個是造成了入戶維修工作不能得到時間和技術的保障。
（五）特約服務工作過於謹慎
現階段工程部為了避免因為材料、技術等問題而造成的物業管理公司與業主的矛盾。很多的維修工作都不敢接或轉交給其他公司或企業去進行維修。作為物業管理企業的部門就要對一部分的維修產品和服務負責，現階段我們已經認識到這些風險的存在，就應該想辦法去規避風險，而不是當業主強烈要求時就幫助業主進行某些特約服務專案；當業主沒有強烈要求時，就不提供該項服務。這些沒有原則性的工作使整個服務產品呈現出畸形，不能走上正軌，不能真正向一個專業化的物業管理公司進步和成長。
工程部是一個技術含量很高的部門，一個部門能力越強，它所應該承擔的責任也就越重。工程部如果在現有的情況下進行整改，整個部門出現生機的話，將是一個物業管理企業最大的福音，也是一個物業管理企業走向成功的基礎。
