當前位置:才華齋>範例>合同協議>

房屋買賣合同無效的情形及處理介紹

合同協議 閱讀(1.06W)

房屋買賣合同無效的情形

房屋買賣合同無效的情形及處理介紹

法律法規:《民法通則》、《合同法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相關司法解釋、建設部相關規定等法律法規的規定。

(一)房屋與土地分開轉讓的,(現實中房產和地產分開轉讓的情形,房產不得轉讓/地產不得轉讓)

法律規定:

《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》(建設部頒佈實施)的第三條規定:“城市房屋的產權與房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則,除法律法規另有規定的外,不得分離”

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規定:“土地使用者轉讓地上建築物、其他附著物所有權時,其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓,但地上建築物、其他附著物作為動產轉讓的除外”

《城市房地產管理法》第四十二條規定:“房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”

法理分析:這是因為房屋是建築在土地上的,為土地的固定附著物,二者之間具有不可分離性,否則,極易引起損失或導致糾紛。因此,房屋的所有權通過買賣合同轉讓時,該房屋佔用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,則該類買賣合同應當是無效的。

(二)侵犯優先購買權的。

法律規定:

《民法通則》第七十八條第二款規定:“按份共有財產的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉讓,但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優先購買的權利。”

《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第一百一十八條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權,出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

《合同法》第二百三十條條也有相應規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”

法理分析:房屋所有人在轉讓涉及到共有或出租的房屋時,在同等條件下,其他共有權人或承租人有優先購買權。這就是說,所轉讓的房屋的產權為數人共有或已對外出租的,必須徵求共有人或承租人的是否行使優先購買權。未取得其他共有人或承租人的同意,擅自出賣房屋的,其買賣行為一般應為無效。

(三)因欺詐而轉讓商品房的。

法律規定:

《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定:買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支援。

(四)商品房預售違法的。

法律規定:

我國《房地產管理法》第四十五條規定,商品房預售應當符合下列條件:已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;持有建設工程規劃許可證; 按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。如不符上述條件,買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。 (五)在商品房轉讓過程中,涉及到土地使用權轉讓違法的。

法律規定:

《城市房地產管理法》第三十八條、三十九條、第四十條的相關規定,以下合同應為無效:以出讓方式取得土地使用權的,沒有按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,並取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發,屬於房屋建設工程的,沒有完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬於成片開發土地的,沒有形成工業用地或者其他建設用地條件;轉讓房地產時房屋已經建成的,沒有房屋所有權證書;以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批准權的人民政府審批而沒有報批或不予批准的;有批准權的人民政府准予轉讓的,應沒有辦理土地使用權出讓手續並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金的。

(五)其他的法律法規的強制性規定禁止轉讓的。

如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的等。

對這些特殊情形,應具體分析而不宜一概認為無效。

(一)房屋買賣未採用書面形式。

法律規定

《城市房地產管理法》第四十一條規定:“房地產轉讓,應當簽訂書面轉讓合同,合同中應當載明土地使用權取得的方式。”

《合同法》第十條規定:“當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的,應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的,應當採用書面形式。”房到買賣合同的簽訂應當採用書面形式。但我國也《合同法》第三十六條規定:“法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同,當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務,對方接受的,該合同成立。”

法律分析由此可見,房屋買賣合同即使未採用書面形式,也並不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務,買受人已交付了房款,並實際使用和佔有了房屋,又沒有其他違法行為,只是該買賣合同沒有書面形式的,應認為買賣關係有效。但為了過戶的需要,應補籤書面的房屋買賣合同,買方可要求賣方協助辦理產權過戶手續。如雙方未履行口頭合同的主要義務且並不能就此達成一致,則該合同應認定為無效的合同。

(二)賣方轉讓沒有所有權證書的房屋買賣合同。

法律規定

《城市房地產管理法》第三十八規定不得轉讓。但從該條立法目的上看,其規定應當是屬於行政管理性的,違反這一規定,僅是產生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果。

《合同法》第一百三十一條規定,“出賣的標的物,應當屬於出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。”可見,只要標的`物合法且有權處分,對於標的物是否有相關證照,合同法並無特別要求。

《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條

的規定也可以推匯出:房屋買賣合同簽訂時,儘管該房屋尚未辦理所有權登記,合同也有效。對此應理解為:房地產權利人沒有現實房屋的產權證而不能辦理房屋轉讓過程中涉及到的登記過戶手續,但不應據此認為預購房買賣合同必然無效。如雙方在簽訂協議時對房屋權屬證書尚未領取的狀況是明知的,且當條件或期限成就時就可以辦理過戶手續,產權亦無其他爭議或購買的房屋已交付原告入住時,一般應認定為有效。如賣方隱瞞無證的事實或因存在屋建造存在違法行為且已被有關機關確定,根本不能取得所有權證的,則此類合同應為無效。

(三)沒有辦理過戶手續而引起發一方反悔的。

法律規定

《關於私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的覆函》(1990年2月17日最高人民法院)強調:“簽訂房屋買賣協議以後,提出解除買賣協議,未辦理產權轉移登記手續,應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的。”

《關於範懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的覆函》(1992年7月9日最高人民法院)答覆:“房屋買賣系要式法律行為,農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續的地方,還應依法辦理該項手續後,方能認定買賣有效。”

《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條明確規定:“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由請求確認合同無效的,不予支援。”

《物權法》第十五條規定:“ 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。